天风证券-房地产行业：棚改会卷土重来吗？-220313

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行业追踪（2022.3.5-2022.3.11）棚改会卷土重来吗？郑州市政府3月8日发布《关于积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作的实施意见》，提到要结合安置房建设三年攻坚行动，集中利用3年时间，大力推进货币化安置，确保2024年群众回迁安置全部完成。

2015年国家提出积极推进棚改货币化安置，开启三四线城市去库存浪潮；2017年国务院常委会提出实施3年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套；2016-2019年，全国棚改累计开工2157万套，超额完成“十三五”2000万套目标。

2018年国务院常务会强调坚持房住不炒定位、因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，指出商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策，货币化安置热度逐渐减退；2020年棚改工程进入“十三五”收官阶段，2021年住建部规定城市更新禁止大拆大建，严格执行棚户区改造政策，不得以棚户区改造名义开展城市更新。

从棚改规模来看，2018年实际完成棚改规模达到历史顶峰的626万套之后，2019年大幅回落至319万套，2020、2021年进一步回落至209万套、165万套，2022政府工作报告提出全年棚改计划仅有120万套。

从地方政府工作报告来看，河南全年棚改目标位居首位，达20万套。

我们认为虽然上一轮棚改出色地完成了三四线城市去库存的阶段性任务，但是也加剧了周期波动，导致需求提前释放和房价快速上涨，进一步刺激的空间较为有限。

未来城市更新或以老旧小区改造和新型基础设施建设为主，地方棚改货币化安置或主要针对实物安置未开工的项目，对区域房地产市场的托底作用较为有限。

高基数下，新房、二手房、土地市场本周成交弱势新房市场本周成交384万平，月度同比-38.06%，相较上月下降10.94pct；累计库存16347万平，二线、三线及以下去化加速，一线去化放缓。

二手房市场本周成交140万平，月度同比-26.01%，相较上月改善9.59pct。

土地市场本周成交建面1900万平，滚动12周同比-40.09%；成交总额140亿元，滚动12周同比-47.71%；全国平均溢价率+1.01%，滚动12周同比-10.48pct。

本周申万房地产指数-5.48%，较上周下跌6.71pct，涨幅排名24/31，跑输沪深300指数1.25pct。

H股方面，本周Wind香港房地产指数-5.22%，较上周下降2.92pct，涨幅排序4/11，领先恒生指数0.95pct；克而瑞内房股领先指数为-9.04%，较上周下跌6.65pct。

把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha投资建议：未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。

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风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行周期开始；行政调控保持高压，房地产税试点力度超预期。