平安证券-碧桂园服务-6098.HK-预期业绩高增，发展稳中向好-220310

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事项：碧桂园服务发布正面盈利预告，预期2021年综合收入、税前利润、净利润、归属公司股东核心净利润同比皆实现超过50%增长。

平安观点：多因素推动业绩高增：公司2021年业绩预计同比增长超50%，符合市场预期。

增长主要源于物业管理服务收费面积增加，社区增值服务、城市服务与商业运营服务收入上升。

各赛道亮点频现，新增长极逐步构建：2021H1末公司整体在管面积6.44亿平米、合约面积12.05亿平米，管理规模行业领先；上半年新增合约面积中第三方外拓占比55.7%，品牌拓展全面加速，能力持续强化。

2021H1社区增值服务收入同比大增132%至14亿元，其中社区传媒服务、本地生活服务同比增长551.7%、120.8%，增速居各品类前列；城市服务生态及渠道建设成型，步入加速发展通道，收入增至21亿元。

2021H1公司整合旗下商业资产，通过商业策划咨询、招商、运营、企划等全链条服务，开拓新增长、激发新活力，上半年实现收入1.4亿元。

收并购再接再厉，进一步促规模发展：2021年9月以来，公司紧抓行业机遇，先后签订富良环球（富力物业全资附属公司）、邻里乐控股（彩生活核心资产）、中梁百悦智佳服务股权收购协议。

其中邻里乐控股在管面积超6000万平米，富良环球承诺2021年在管面积不低于0.86亿平米、合约面积不低于1.27亿平米，收购完成有望推动公司管理规模进一步增长。

同时，被并购标的商业物业、核心区域布局，亦有望对公司业态及区域优化形成有力补充。

投资建议：公司为全国领先综合物企，基础物管优势强化，多元业务步入佳境，行业竞争加剧下优势明显，有望凭借综合实力享受广阔市场空间，助力业绩持续快速增长。

维持此前预测，考虑公司存在配股、回购等行为，按最新股本计算2021-2023年EPS分别为1.27元、1.92元、2.85元，当前股价对应PE分别为24.6倍、16.2倍、10.9倍，维持“推荐”评级。

风险提示：1）若房地产市场企稳节奏不及预期，将对公司规模发展产生不利影响；2）增值服务培育及发展不及预期，城市服务发展不及预期；3）由于人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，公司单盘利润率面临下行风险。