国海证券-政策研究：一行两会重磅发声，房地产政策后续如何演绎？-211205

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事件：12月3日，恒大公告无法履行担保责任，一行两会相继重磅发声。

恒大公告：鉴于目前的流动性情况，本集团不确定是否拥有充足的资金继续履行财务责任。

于本公告之日，本公司收到要求公司履行一项金额为2.6亿美元担保义务的通知。

在本集团未能履行担保或其他财务责任的情况下，可能导致债权人要求债务加速到期。

央行：恒大集团出现风险主要源于自身经营不善、盲目扩张。

短期个别房企出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能。

近期，境内房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态。

对于企业汇出资金偿付及回购境外债券的，有关部门将在现行政策框架下提供支持和便利。

证监会：恒大集团经营管理不善、盲目多元化扩张，最终导致风险暴发，属于个案风险。

当前，我国房地产行业总体保持健康发展，大多数房地产企业坚守主业、经营稳健。

恒大集团风险事件对资本市场稳定运行的外溢影响可控。

下一步，证监会将继续保持市场融资功能的有效发挥，支持房地产企业合理正常融资，促进资本市场和房地产市场平稳健康发展。

银保监会：恒大集团全部债务中金融债务占比约三分之一，结构比较分散，其金融投资数额很小。

因此，这不会对我国银行业保险业的正常运行造成任何负面影响。

现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

点评：大型房企债务危机对行业的五大影响影响销售。

目前的期房预售制度，让购房人担心烂尾，风险意识提升，买房观望，8月以来，销售疲态已现。

影响融资。

金融机构风险偏好升高，发债成本提升、额度减少、贷款投放减少，信用紧缩，尤其是对民营房企。

销售恶化、信用紧缩会加速房企现金流的恶化。

影响开竣工、投资和上下游。

销售难度加大，融资成本上升，房企将更加重视现金流情况，会谨慎拿地和降低新开工，减少投资支出。

更严重的是，房企形成大量上下游的应付票据，会显著加大上下游企业的经营压力，甚至倒闭无法开工。

影响行业格局。

民营房企现金流压力下，拿地更谨慎，利好国企。

此外，多例房企债务危机导致的交房延期起到了购房者教育作用，民众对民营房企的品牌信任度降低、对国资房企品牌信任度提升，销售市场格局分化。

影响行业规则。

民营房企债务危机改变金融机构对行业的认知，行业授信整体收缩，且更倾向于国资房企；项目烂尾将动摇商品房预售制度和行业监管规则。

房企信用风险，如果处理不当会迅速导致金融体系资产质量恶化，增加金融机构风险敞口，十次危机，九次地产。

房地产在国民经济中有稳定器作用，政府从来不会缺席，但会通过市场化、法制化的方式，对危机进行疏导，但是，为了避免危机进一步扩大，政府干预的时机非常重要。

当房企出现危机时，要避免危机从点到面，对整体经济产生影响；要及早发现问题、解决问题，用软着陆来化解潜在风险。

房企如何应对危机？危机应对过程，实际上是以恢复现金流为导向，逐步恢复品牌和信用的过程。

具体来说，有三种途径恢复现金流：一是出售项目。

优先转让项目股权和非必要产业投资，快速带来大规模的现金流入，同时实现债务剥离。

二是降价促销，以利润换现金流。

如华夏幸福出让维信诺控股权、转让环京项目和广东十数个旧改项目；泰禾向世茂大批量转让项目公司股权。

三是出售资产。

必要时须通过转让核心资产股权，引入战投，恢复现金流。

9月以来，恒大采取了一系列措施自救仍无效，最终地方政府介入。

9月份恒大财富逾期兑付事件发生后，恒大自身采取了一系列措施自救，包括出售盛京银行股权、恒大汽车配股、出售恒腾网络股份、试图出售恒大物业、恒大香港总部大楼等，但仍无法扭转态势，最终请求广东省政府派出工作组进驻公司。

“一行两会”重磅发声，未来房地产政策如何演绎？恒大事件只是个案。

“大多数房地产企业坚守主业、经营稳健”，“不会影响中长期市场的正常融资功能”，“不会对我国银行业保险业的正常运行造成任何负面影响”。

对于未来的房地产政策，“支持房地产企业合理正常融资，促进资本市场和房地产市场平稳健康发展”，“重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款”。

总之，区分房企和项目，项目层面保交楼，发开发贷和个贷，规范监管账户资金提取，以实现工程项目继续施工、农民工工资发放。

风险提示民营房企信贷风险、行业政策不及预期风险、经济下行超预期风险等。