中泰国际-房地产行业周报：两会释放需求端政策放松信号-220308

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上周内房股表现回顾过去一周中国房地产指数下跌2.7%，跑赢恒指0.9个百分点（图1），新城发展（1030HK）、雅居乐集团（3383HK）、建业地产（832HK）表现较好，分别上涨5.1%、6.2%、9.4%。

2022年以来，中国房地产指数下跌1.2%，跑赢恒指5.2个百分点，体现投资者对低估值房地产板块关注持续提升。

中央及地方释放多个政策改善信号近期我们观察到多个政策放松信号。

3月5日发布的政府工作报告释放需求端政策将进一步宽松的信号，对供给端政策的基调偏审慎：1）房地产调控政策方面，除了重申“房主不炒”，此次报告亦于近两年来首次提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，我们认为政策基调较去年改善，结合结合近期郑州、宁波等市放松首套房认定标准的政策得以落地，我们预计近期地方层面需求端政策（限贷、税费等）有机会进一步宽松；2）城镇化政策方面，今年提出“提升新型城镇化质量”、“有序推进城市更新”、“促进大中小城市和小城镇协调发展”，较近两年“深入推进城镇化”的基调进一步收紧，我们认为供应端仍将以控总量、调结构为主。

3月2日，国新办举行“促进经济金融良性循环和高质量发展新闻发布会”，银保监会主席郭树清提出，“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转”，这一表态与21年3月发布会及20年8月求是杂志文章的审慎表态相比发生显著改变，郭树清亦提到“现在房地产的价格做一些调整…但是我们不希望调整得太剧烈，对经济影响得太大，还是要平稳的转换”，释放金融政策进一步纠偏信号。

3月4日，银保监会、中国人民银行印发《关于加强新市民金融服务工作的通知》，其中提出“合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准，提升借款和还款便利度”。

整体来看，我们认为房地产行业需求端政策的上限或有所提升，或有更多二、三线城市推出相似力度的支持政策，需求端政策有望于近期发力。

二月百强房企同比跌幅扩大，本周销售环比小幅回升2021年2月，百强房企实现单月操盘销售金额4,015.8亿元，同比下降47.2%，跌幅较1月显著扩大7.6个百分点；相对疫情前的2019年1月下降10.0%。

销售增长相对较好的房企包括合景泰富集团(1813HK)、新城发展(1030HK)、远洋集团(3377HK)。

此外，据Wind每周销售数据，春节假期后销售持续修复，然而同比仍呈现较显著跌幅：2月21日-27日30个主要城市销售面积较上周环比上升12.7%至265万平方米，其中一线城市/二线城市/三线城市销售面积环比分别-16.8%/+40.5%/+3.0%至69万/147万/49万平方米；2022年2月30个主要城市的周均成交面积为168万平方米,同比下跌31.7%，其中一线城市/二线城市/三线城市的周均成交面积分别同比-11.6%/-28.4%/-54.1%；城市间进一步分化，一线城市销售较稳健，二、三线城市销售情况较21年及19年同期仍走弱。

政策面与基本面博弈，2022仍是风险出清年在需求端政策进一步改善与供给端政策维持审慎的政策组合下，我们认为房企间信用将持续分化，2022年仍将是行业风险出清年，在政策改善与及基本面寻底的双向作用下，房地产行业相关资产价格将持续呈现较高波动率。

此我们看好财务、战略稳健、竞争力较强的房企，个股推荐旭辉控股集团（884HK，“未评级”），建发国际集团（1908HK，“买入”，TP17.00港元）。

同时我们维持对融创中国（1918HK，“买入”，TP46.90港元）的审慎乐观看法。

此外，我们认为物管行业于十四五期间积极发展的趋势未改变，地产行业风险出清利好优质企业提升市占率，个股推荐碧桂园服务（6098HK，“买入”，TP86.90港元），旭辉永升服务（1995HK，“未评级”），滨江服务（3316HK，“买入”，TP33.26港元）。