远东资信-2022年2月房地产行业观察与债市运行动态：商品房成交面积下降，4家主体信用级别下调-220309

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商品房量价：1-2月份30大中城市商品房成交面积同比减少28.75%，成交量仍明显低于往年同期。

百城新建住宅平均价格环比上涨0.03%，环比由跌转涨。

房地产贷款：2月份103个监测城市的首套房贷平均利率为5.47%，二套房贷平均利率为5.75%，均较上月下降9个BP。

房贷平均放款周期为38天，较上月缩短12天。

政策：人民银行、银保监会表示保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，全国性商品房预售资金监管意见出台；全国多地出台了降低首付比例、提供购房补贴等楼市促销政策，地方保障性租赁住房建设有所加快。

重点房企：2月份百强房企销售操盘金额同比下降47.2%；金科股份发行15亿元公司债，发行利率8%；多家房企对外新增提供担保，且担保余额占净资产比例偏高。

债券发行与到期：2月份房地产行业共发行债券331.97亿元，通过债市净融资-133.41亿元。

2020年9月至2022年2月，国内房地产行业债券存量规模压降了约3145.10亿元。

信用事件与利差：2月份有7只债券触发交叉违约、1只债券展期。

有4家主体和30只债券的信用级别被下调。

兴业房地产行业债券信用利差（中位数）环比下降5.38BP，AA+、AA级的信用利差向AAA级靠拢。

总结与展望：近期商品房销售减少影响了房企回款进度，一些房企资金链承受了很大压力。

尽管近期房地产政策一直在放宽，但当前房价上涨已经停滞，市场对未来房价的预期已经扭转，购房者有观望情绪，相关政策的效果可能有限。

因此对于部分存量项目积压、负债较高的房企来说，未来销售回款可能仍面临需求端的压力。

尤其是一些区位分布不太好的房地产项目去化难度较大，甚至面临亏损的情况。

销售回款对现金流支撑有限的情况下，如果房企又面临债务的集中到期，就仍可能会出现资金链断裂的情况。