中银国际-房地产行业第9周周报（2月26日~3月4日）：郑州出台供需端新政；政府工作报告“稳增长” 目标下地产仍需发挥较大作用-220307

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本周新房成交量相比于上周有所下降、二手房成交量有所上升。

本周47个城市新房成交套数为3.6万套，环比下降14.4%，同比下降41.5%；18个大中城市新房成交套数为2.1万套，环比下降13.1%，同比下降43.2%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化-17.6%、-12.5%、-5.6%，同比增速分别为-41.0%、-41.8%、-52.9%。

16个城市二手房成交套数为1.2万套，环比上升8.3%，同比下降31.8%；12大中城市二手房成交套数为1.1万套，环比上升9.3%，同比下降30.6%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为+11.5%、+6.5%、+17.1%，同比增速分别为-36.1%、-26.4%、-32.1%。

新房库存量与去化周期相比于上周有所下降。

15个城市新房库存套数为100.6万套，环比下降1.3%，去化周期为13.9个月，环比减少0.1个月；8个大中城市新房库存套数54.1万套，环比下降2.3%，同比下降2.9%，去化周期为9.7个月，环比减少0.1个月；一线城市新房库存量24.7万套，环比下降4.3%，去化周期8.2个月，环比减少0.3个月，二线城市新房库存量20.4万套，环比下降0.7%，去化周期为10.2个月，环比上升0.1个月，三线城市新房库存套数为9.0万套，环比无明显变化，去化周期15.5个月，环比减少0.1个月。

整体土地市场较上周相比量价齐跌，土地溢价率有所下降。

百城成交全类型土地数量为281宗，环比下降4.1%，同比下降47.0%；成交土地规划建筑面积为1764万平方米，环比下降11.8%，同比下降43.4%；成交土地总价为101亿元，环比下降83.6%，同比下降83.1%；成交土地楼面均价为574元/平方米，环比下降81.4%，同比下降70.1%；百城成交土地溢价率为1.27%，环比下降66.3%，同比下降91.9%。

投资建议从政府工作报告中我们可以看到“稳增长”目标较为明确，房地产的托底支撑作用仍然重要，但目前房企资金压力尚未缓释，销售尚无改善迹象（本周公布的2月百强房企销售金额同比-47.9%），房企拿地与新开工的意愿持续低迷，若延续当前情况，全年房地产投资增速压力较大，行业供需两端的政策仍将进一步调整。

近期地产供需政策已在地方层面加速扩散，调整深度和广度都有所加强。

本周郑州出台新政，需求端支持大学生、外来务工人员、随迁老人、改善性四大类合理住房需求，强化信贷支持，提及推行货币化安置；供给端加强并购贷开发贷支持，缩短审批时间加快开工销售节奏，根据片区去化周期动态调整新房供应规模。

青岛即墨区也调整了限售政策，二手房从拿证满五年可交易松绑为两年。

我们认为，作为二线城市的郑州、青岛即墨区的新政出台起到了投石问路的作用，政策放松空间正在打开，未来若有更多高能级城市跟进，对市场情绪的提振有积极作用。

从板块投资角度来看，政策改善预期仍在加强，3、4月份强烈建议继续关注地产板块机会。

我们建议关注三条主线：1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A、龙湖集团、华润置地。

2）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。

3）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、新城悦服务。

风险提示房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。