西部证券-宏观点评报告：“新市民”能带动多少住房需求？-220307

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“新市民”是谁？对地产需求有何影响？2022年3月4日，银保监会与央行联合发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》，重点引导金融机构满足新市民安居需求。

“新市民”的概念最早由住建部于2014年提出，新市民是2015-2016年我国房地产市场去库存主力。

我们认为，满足新市民安居需求，既是房地产市场稳中求进的重要抓手，又是提高国家新型城镇化建设质量的必然要求。

当前我国房地产市场平稳健康发展的两大条件并没有改变。

我国城镇化仍有较大空间，尤其是户籍人口城镇化；我国居民当前的住房需求尤其是“新市民”的住房需求仍然比较旺盛。

我们估计“新市民”能提振三四线商品房销量的幅度大约为2%。

1）我们对于“新市民”提振地产需求的假设。

我们作出以下假设条件：新市民对于各地房地产新增需求的贡献程度不一样（一线1%，二线10%，三四线30%），其中因政策间接支持（信贷支持，公积金支持，补贴，税费减免）与棚改货币化支持的影响占比分别为33%，67%。

2）结合2015-2016年经验，预计该政策或令年内新增的商品房需求达到3500万平。

考虑到价格影响，再结合2015-2016年经验，如果各地快速跟进新市民购房的相关政策，其今年带来的新增商品房需求有望达到3500万平方米。

3）“新市民”预计提振三四线商品房销量多增约2%。

“新市民”对于三四线城市的房地产需求影响最大，经测算，我们认为今年三四线城市由于新市民带来的新增购房需要大约在2500万平米，对于三四线的商品房拉动在2个百分点。

风险提示：国内宏观经济下行超预期；各地执行支持新市民购房政策力度不及预期。