信达证券-房地产行业周报：稳增长还需地产发力，“新市民”突破限购限贷-220306

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本周核心观点：十三届全国人大五次会议开幕，政府工作报告提出2022年GDP目标增速5.5%，第四季度增速4%，经济下行压力仍存，此前中央经济工作会议上也提出2022年中国经济面临三重压力：需求收缩、供给冲击和预期转弱，并提出2022年“稳字当头、稳中求进”，经济工作稳增长意图明显。

2021下半年土地市场遇冷、受资金压力影响新开工意愿降至冰点、经济、行业和房企三重悲观预期下销售也急转直下，房地产行业整体拖累宏观经济。

过去房地产本身对经济成长贡献较大，产业链对上下游的原材料和消费行业也形成间接影响，这种经济模式很难在短期内根本性扭转，因此我们认为GDP增速5.5%的目标还需要房地产发力。

重点政策分析：1)政府工作报告关于房地产的提法是延续房住不炒总基调，提出“三稳”目标、因城施策、良性循环和健康发展、满足合理住房需求等。

合理住房需求意在进一步释放改善性需求，因城施策提法预计后续更多城市加入到地方房地产宽松中来，良性循环和健康发展意在化解行业风险，防范房企加速暴雷。

2）银保监会和央行联合下发《关于加强新市民金融服务工作的通知》,提出满足新市民购房信贷需求，从新市民角度突破限购限贷。

3）郑州郑州市人民政府官网发布《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，供给端宽松土地支付条件，重现货币化安置，需求端限购限贷政策实质性松动，作为重点二线城市，郑州市出台政策力度大、实质性强的宽松政策信号示范意义强劲。

一周行情回顾：本周（2022/2/28-2022/3/6）申万房地产上涨1.23%，跑赢上证综指1.34pct，在各类板块中位列第7/32，恒生地产建筑业指数跌幅-2.34%，跑输上证综指2.23pct。

本周涨幅前3的地产公司分别为：宋都股份（34.19%）、财信发展（22.14%）、浦东金桥（20.39%）。

本周跌幅前3的地产公司分别为：*ST银亿（-21.5%）、中梁控股（-18.24%）、融创中国（-16.86%）。

本周（2022/2/28-2022/3/6）恒生物业服务及管理板块跌幅-4.71%，跑输上证综指4.6pct，跑输恒生中国企业指数0.89pct，在各类板块中位列第15/28。

本周上涨的公司仅有弘阳服务（0.56%），本周跌幅前3的公司分别为：宝龙商业（-13.58%）、融创服务（-11.81%）、星盛商业（-11.02%）。

地产市场监测：本周（2022/2/26-2022/3/4）30个大中城市新房成交面积245.37万平，环比下降7.4%，同比下降29.3%。

16城二手房成交面积138.37万平，环比上升12.9%，同比下降19.8%。

上周（2022/2/21-2022/2/27）100大中城市土地供应建面2914.89万平，同比降低31.7%，环比增加49.0%，土地成交建面1763.91万平，同比下降43.4%，环比下降11.8%，由于批售比1.65，土地供应增加，但土地热度仍未回升。

房企融资情况：本周（2022/2/28-2022/3/6）房企境内新发债总额为154.9亿元，同比上升16%，环比上升13.82%，信托发行方面，本周发行22只房地产信托，发行规模34.05亿元，平均年收益率7.63%，平均期限1.54年。

风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，房地产税、预售资金政策调控超预期。

市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。