中信证券-房地产和物业服务行业重大事项点评：时间不同，三稳含义不同-220306

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我们认为，政府工作报告和两部门对新市民金融服务工作的支持通知，进一步明确了对房地产行业的调控方向。

在未来一段时间，稳地价、稳房价、稳预期，就主要表现为避免房价过快下跌，保证需求合理释放。

我们认为，2022年3月份起仍是政策的机遇窗口。

▍政府工作报告指出，要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

中国银保监会、中国人民银行发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》，要求满足新市民合理购房信贷需求，合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准，提升借款和还款便利度。

▍现阶段，稳地价、稳房价和稳预期，就是要托底需求，刺激销售。

不同阶段，三稳有不同的内涵。

在2021年初，三稳主要就是要遏制房价过快上涨，因此深圳还出台了二手交易指导价等政策。

到2022年初，我们认为三稳就是避免房价大幅下降，就需要托底需求，刺激销售。

我们认为，只有销售情况好转，才有解决交付问题，信用问题，上下游企业发展等一系列问题的曙光。

▍差别化住房信贷政策最值得期待。

从决策者的角度来看，信用和资产质量问题都是更紧迫的问题。

我们认为，可以享受首套房优惠的范围和比例将有望提升，给予新市民群体支持和扩展首套房定义，都是题中之义。

充裕的按揭额度，预计也将带来按揭贷款利率的持续较快下行。

▍区别政策拐点、销售拐点和信用拐点是分析问题的前提。

我们认为，不能因为信用问题不断暴露就否定政策积极有为，稳定房地价的可行性。

我们认为，政策没有义务（也没有意愿）救助特定的地产企业，困难地产企业要自救（主要是处置资产）。

但是，我们也不能将信用问题和销售问题完全割裂，销售恢复是信用复苏的前提，信用问题也的确反映出销售的严峻性。

我们认为，房地产市场基本面的未来整体调整幅度已经有限了，信用问题却并没有完全得到解决。

▍风险提示：部分房地产企业信用问题爆发的可能性。

▍在政策机遇期，看好中高信用企业。

我们认为，从历史经验看，政策机遇期地产股尤其是A股地产股超额收益可能性较大。

这一轮周期的最大区别则在于行业变化伴随格局变化，融资渠道和成本成为地产公司当前价值的主要决定因素。

我们看好中高信用的企业，推荐保利发展、万科A，金地集团，龙湖集团，华润置地、招商蛇口、美的置业和绿城中国。