天风证券-房地产行业：探索房住不炒与因城施策的新边界-220305

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2022年政府工作报告针对房地产提出：“继续保障好群众住房需求。

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

”本轮稳需求更多依靠地方自下而上托底近期郑州率先在地方层面实现限购限贷的自主性突破之后，更多的三四线城市商贷、公积金在限购限贷限售层面进行跟进调整。

我们认为在行业基本面和房企信用面预期快速恶化的阶段（2月百强房企销售金额同比-46.3%，增速较1月-6.2pct，连续8个月下滑；信用层面，2021年以来境内外违约及评级下调的百亿以上房企资产规模合计16.77万亿，占2020年行业总资产比重15.8%），中央层面地产调控的连续性、稳定性与地方层面因城施策的趋势性放松并不冲突，地方城市需要根据当期基本面的非理性变化做出更多合理调整，并且适度打破此前限购限贷不敢轻易放松的边界，通过自下而上的地方托底缓解基本面过快下行的压力。

刚性需求底层支撑，改善需求梯度置换我们认为传统的行政调控能够有效识别首置刚需，但是难以精准区分投资性需求和改善性需求。

行业快速上行阶段，传统限贷政策可能会对合理改善性需求造成一定误伤，尤其是认房认贷标准的严格认定，不排除更多城市跟进调整释放改善性需求弹性。

此外，随着地方首套首付比例下调，银保监会、央行对新市民住房金融服务支持力度提升（《关于加强新市民金融服务工作的通知》提出，支持商业银行因城施策执行好差别化住房信贷政策，满足新市民合理购房信贷需求；提升新市民住房公积金服务水平；优化新市民安居金融服务等），通过刚需底层支撑和改善梯度置换有望激活市场成交意愿，带动基本面预期改善。

行业新发展模式与市场化出清共存我们认为新的发展模式包括：1）引导房企摆脱高杠杆、高周转、规模导向的粗放发展模式，参与推动新型城镇化的高质量发展和存量物业运营改造；2）建立多渠道供应的市场机制，完善租赁市场建设，通过需求分流引导市场预期的合理回归。

保障性住房的需求空间难以完全承接行业产能的转向，传统开发销售模式依然面临中短期市场化出清的压力，我们坚持认为需求稳定的前提之下，供给侧改革和市场化收并购仍将是政策解决问题的主要路径。

把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha行业数据的量变能否引发政策的质变有待进一步观察，地产调控的系统性放松取决于行业基本面、信用面以及宏观层面稳增长对地产的阶段性诉求。

随着房住不炒与因城施策新的政策边界形成，地方政策有望在新一轮托底周期中发挥更大作用。

投资建议：未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。

持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口等；2）优质成长：金科股份、新城控股、旭辉控股等；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务等。

风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行周期开始；行政调控保持高压，房地产税试点力度超预期。