首创证券-房地产行业政策简评：政策托底转刺激，是否意味着旧路重走？-220301

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　　事件:
　　3月1日郑州执行“认贷不认房"政策，同时在房贷利率、货币化安置、购房补贴以及亲属投靠可新购一套住房等层面对需求端进行刺激。
　　●政策托底特刺激,是否意味着旧路重走？
　　相较于春节前部分城市较为克制的公积金政策调整，近期包括菏泽、重庆、佛山等地在内的多城针对商贷首付比例进行下调，广州、深圳、杭州、苏州等地连续下调房贷利率，结合此次郑州“认贷不认房”政策落地，意味着当前已进入地产政策刺激周期。那么相比于2008年以及2014年政策宽松导致的周期反转，此次政策调整的深化是否意味着又走上了地产拯救经济的老路？首先从住建部会议最新表态来看，仍然继续坚持“房住不炒”的定位，强调要增强房地产调控政策协调性和精准性，因此从全局视角并不意味着政策的全面转向，虽然部分城市基于当前基本面的变化已经进入"因城施策"框架下的边际调整通道，但对于核心一线城市，我们仍然强调现有的限购限贷限售政策不存在松绑的可能性，尽管市场期待核心城市成交放量带动需求端预期改善，进而扭转基本面下行趋势，但结合当前行业及企业去杠杆大背景，未来政策演化仍要避免出现房价大幅上涨的情况，有效化解当前地产金触风隆才是政策优化的着力点。
　　其次对于需求端的刺激效果，尽管与2008年和2014年同样处于宽货币的市场环境，但企业信用端受损程度不可同日而语，房企信用风险敞口今年以来仍与日俱增，必然影响购房者对于开工交付的预期:此外，非核心城市棚改货币化支撑逻辑不复存在、房价仍处绝对高位等现状仍制约着居民购房能力及意愿的显著复苏，进而导致本轮需求端刺激政策效果的大幅滞后或不达预期，因此我们更倾向于认为当前政策的调整是行业下行周期中的适当惨正，而非通过刺激地产来带动经济的企稳，部分城市针对刚需及改善型需求着手调整是当前较为有效的政策演化路径。
　　后续是否会有更多城市躁进相应欢策，还有哪些工具尚在途中？
　　根据我们跟踪的高频数据以及百强房企数据前两月均大幅同比下降的事实，当前行业势能已明显支撑不了全年行业总量的企稳，因此若行业下行斜率进一步加大，必然造成整体经济的显著偏离。我们认为从周期的角度来看，当前二、三、四线城市已具备政策宽松调整的基础，因此也意味着3月份将进入城市雷求端刺激政策的密集出台期，预计后续基本面较差并且地方政府土地财政依赖度较高的城市会跟进宽松政策。政策优化的工具包括隈朐隈贷欢策的调整、房赞实际利率下调、公积金赞款额度增加、交易税费减免、购房补贴等,并且预计该类政策调整空间将逐级强化，以达到稳经济的目的，此外从长效机制的角度，保障性租赁住房以及老旧小区改造等将持续获得相关政策支持，行业发展导向将逐步向“保民生”方向探索。
　　基本面何时扭转，危机企业能否抓住时间富口自教？
　　此前我们在年度策略报告里预判本轮金融环境的改善有望带来重点城市需求的集中释放，站在当下时点，地产信贷支持的深入结合需求端政策的优化，房企有望加速推盘节奏，叠加放故周期的縮短来进一步活跃市场，同时考虑到基数效应，我们预计二季度末行业将迎来增速的触底回升。对于部分陷入危机的企业而言，亦将进入到期债务偿还高峰期，而由于金融机构从风险规避的角度无法针对该类企业提供融资，同时以市场化方案出售资产来化解风险仍需较长周期，因此短期内部分房企仍面临较大压力，进而造成销售及投资的负反馈效应，我们认为对于危机企业，加速变现手中核心资产以及寻求债权方协商解决为当前较为现实的解决路径。
　　宽信用背景+欧策松娜, Alpha>Beta
　　在稳增长的大背景下，我们认为政策释放力度将速级强化，非热点城市将打破以往过度调控的枷锁,后续行业基本面有望伴随政策的逐步改善而迎来复苏。对于房企而言，未来随着行业格局和发展模式的重构，中长期来看房企的经营管理效率和信用获取能力将是重点关注要素，行业内部加速出清意味着集中度提升机遇的出现，我们建议关注经营及财务相对稳健的房企,继续推荐万科A.保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展。
　　●风险提示:疫情再爆发对经济预期产生冲击，房地产行业调控政策超预期收紧，房地产销售及结算大幅低于预期，房价超预期下跌等。.