银河证券-招商蛇口-001979-盈利承压，销售双位数增长，拿地强度领先行业-220301

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事件：公司公布2021年业绩快报。

2021年全年，公司预计实现营业收入1606.43亿元（未经审计，下同），同比增长23.93%；实现归母净利润103.72亿元，同比下降15.35%；实现基本每股收益1.16元/股，同比下降20.55%。

结转增加带来营业收入增长，毛利率下降、投资收益减少等多因素导致盈利承压。

2021年全年，公司预计实现营业收入1606.43亿元，同比增长23.93%；实现利润总额228.43亿元，同比下降5.25%；实现归母净利润103.72亿元，同比下降15.35%，公司全年营业收入快速增长，主要系项目竣工交付并结转的面积增长，由此带来房地产业务结转收入增加。

本年度增收不增利主要归因于：1）受到市场下行的影响，房地产业务结转毛利率同比有所下降；2）计提资产减值准备和信用减值准备共计43.72亿元，减少公司2021年度归母净利润34.56亿元；3）投资收益减少，公司转让子公司产生投资收益同比减少24.45亿元，由此导致归母净利润同比减少20.49亿元。

分季度来看，2021年营业利润率呈倒V型，第二季度以来稍有回落并逐步企稳，截止到第四季度，营业利润率为14.22%，高于年初的11.87%。

销售量价保持双位数增长，行业龙头地位稳固。

2021年全年公司实现签约金额3268.34亿元，同比增长17.73%，实现签约面积1464.47万平方米，同比增长17.77%，全年销售均价为22317.56元/平方米，同比略降0.03%，销售规模增幅处于行业领先水平。

公司全年的销售金额在克而瑞榜单中位居第7位，较上一年度上升3名。

受到市场下行的影响，招商蛇口并未完成年初3300亿元的销售目标，但公司依旧位居行业龙头，全年销售面积和金额同比增速均大于17%，是为数不多实现销售量价双位数增长的企业。

拿地强度领先行业，积极布局核心城市。

受到土地市场由热转冷的影响，公司本年度新增土地数量呈现出前多后少的变化，上半年利用多元化投资方式获取土地63宗，下半年以来土地投资略有放缓，共获取土地49宗。

整体来看本年度公司拿地强度高于其他房企，全年新增土储建筑面积1551万平方米，同比下降4.54%；总地价2150亿元，同比增长41.82%；拿地均价13862元/平方米，同比增长48.57%。

公司追求有质量的内生增长，围绕区域聚焦、城市深耕，优先布局能级高的核心城市，投资的地块均位于东部沿海经济发达地区，或处于中西部内陆省会城市或都市发展核心圈。

融资渠道通畅，成本逐步下降。

2021年度，公司滚动发行了9期超短融资券，以满足其经营发展的资金需求。

自四季度以来，融资环境持续改善，公司分别于2021年11月、2022年1月发行两期中期票据，两次发行中均包含3年期和5年期两个品种，发行规模总计为42.9亿元，三年期票据发行利率分别为3.23%和2.89%，五年期票据发行利率为3.55%和3.30%，融资成本逐步下降。

投资建议：公司销售增速行业领先，融资优势明显，开发与运营齐头并进，大量优质土储为安全垫。

我们预计公司2021-2023年每股收益分别为1.31元/股、1.40元/股、1.54元/股，以3月1日的收盘价13.92元计算，对应的市盈率分别为10.6倍、9.9倍、9.0倍。

我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。

风险提示：销售去化不及预期、融资环境波动。