光大证券-中国海外宏洋集团-0081.HK-投资价值分析报告：稳健进取，阔步前行的低线城市深耕者-220301

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土地储备聚焦低线城市，能级互补助力中海系长远发展。

公司战略布局于具有投资价值和成长潜力的弱二线、三四线城市，而母公司中国海外发展则专注于一二线城市，两者分工明确形成协同互补。

截至2021H1，公司总土储约3283.6万平，存续比为6.2倍，充裕土储夯实了公司长远发展的基础。

出于对投资项目利润回报率的严格要求，2021年公司土地投资适度放缓，合计新增土地41宗，对应建面838.7万平，同比下降27.5%；拿地强度约1.5X，同比下滑0.7X。

合同销售再创新高，多城市占率领先。

2021年公司实现合同销售额约712亿元，同比上升10%，为行业下行趋势中少数实现销售额两位数增长的房地产企业之一；对应均价12528元/平，同比上升2.7%。

公司瞄准低线城市改善性需求，获取项目位置优越，结合“中海地产”的品牌号召力，其开发的中高端物业住宅产品具有一定的口碑和产品溢价；同时，2021H1公司销售额市占率在多城领先。

营收稳健增长，归母净利润提升显著。

21H1公司实现营业收入约257.4亿元，同比增长59.8%。

公司归母净利润确认相对审慎，在投资性房地产评估增值、合并收益等非经常性损益上确认近零，21H1录得归母核心净利润约27亿元，同比增长32.7%。

公司营收、归母净利润提升较为显著，系当期结转主要为高盈利的高层住宅项目，同时公司严格把控费用支出、融资成本；而利润率受行业基本面下行影响有所回落，21H1公司录得归母净利率10.5%，同比下降2.1pct。

融资优势明显，流动性充裕。

2021H1公司加权平均借贷成本仅为3.7%，处行业内低位；公司剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为71.3%、48.0%和1.24倍。

2021H1公司的现金及受限制现金存款总额约为人民币274.5亿元，未使用银行信贷额度达89亿元，流动性充足。

盈利预测、估值与评级：公司依托于中海平台，具备精细化管理运营体系和“中海地产”品牌优势，公司享有行业内较低的融资、管理、拿地及建筑成本，土地储备充裕且专注于深耕具有增长潜力的低线城市，多城市占率领先且产品溢价率较高。

我们认为公司未来有望在重点城市继续保持领先的市场份额及盈利能力，预测公司2021-2023年核心EPS分别为1.41、1.64、1.85元。

现价对应2021-2023年PE（核心）分别为2.6X、2.2X、2.0X。

根据相对估值法，给予公司22年PE（基本）3.0X，对应目标价6.10港元；根据绝对估值法，公司合理股价为6.08港元，对应22年PE（核心）为2.99倍。

根据谨慎性原则，给予公司目标价6.08港元，首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示：低能级城市推盘销售不及预期，政策调控超预期，项目竣工不及预期等。