中泰国际-中国房地产与物业管理行业：整体需求维持疲弱，政策有待进一步回暖-220224

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上周内房股表现回顾过去一周中国房地产指数下跌4.9%，跑赢恒指2.7个百分点（图1），旭辉控股集团（884HK）、美的置业（3990HK）表现较好，分别上涨5.7%、6.6%。

年初至今，中国房地产指数上涨3.9%，跑赢恒指6.0个百分点，一方面受优质国企房企的拉动，亦体现房地产板块的投资情绪持续改善。

1月一、二线城市房价环比转升据统计局数据，1月份一线、二线城市新建商品住宅销售价格指数环比由上月的下降0.1%及0.3%转为上涨0.6%及0.1%，其中环比涨幅较高的城市包括上海（+0.6%）、广州（+0.5%）、深圳（+0.5%）、重庆（+0.9%）、成都（+1.0%）、三亚（+0.7%）；三线城市新建商品住宅销售价格指数环比下降-0.2%，较上月收窄0.1个百分点。

我们认为1月部分城市房价表现较好的原因包括1）房贷利率下降、2）按揭发力：3）开年新盘推出增加。

整体销量维持疲弱据PBOC数据，1月新增中长期居民贷款7,424亿元，环比增109%，同比跌21%，较19年跌6.5%；新增中长期居民贷款占总新增贷款的比例为18%，为2020年3月以来最低。

据Wind每周销售数据，春节假期后销售持续修复，然而同比仍呈现较显著跌幅：2月14日-20日30个主要城市销售面积较上周环比上升57%至235万平方米，其中一线城市/二线城市/三线城市销售面积环比上升79%/42%/61%至83万/105万/48万平方米；2022年2月前三周30个主要城市的周均成交面积为135万平方米,同比下跌32.1%，其中一线城市/二线城市/三线城市的周均成交面积分别同比-1.6%/-32%/-56%；城市间进一步分化，一线城市销售较稳健，二三线城市销售情况较21年及19年同期仍走弱，一线城市销售较稳健。

我们认为1月以来出台的纠偏政策尚未带来至需求端，一季度投资端预计仍面临较大压力，需求端政策进一步放松的必要性有所上升。

两会前政策相对淡静两会之前，中央层面政策信息较淡静。

经济日报于2月19日发布头版评论文章《不要误读“房地产去金融化”》，重申了中性偏审慎的行业政策，提出“在行业去杠杆过程中，个别企业违约风险必然会暴露。

对此，不能急于政策转弯，否则便是前功尽弃”，同时要求“保持房地产贷款增速平稳、投放有序，结构上要做到“有保有压”，精准有效满足房企、购房者的合理刚性融资需求，坚决遏制违法违规行为”。

值得注意的是，个别地方政府尝试进一步放松需求端政策，据2月18日媒体报道，菏泽主要商业银行将“无房无贷”购房者的最低首付比例从之前的30%下降至20%，且该政策截至目前未被叫停，我们认为体现需求端政策进一步放松的可行性有所上升。

投资建议我们重申2022年将是行业风险出清年，1月以来更多房企寻求展期债务，将进一步拖慢信用债市场恢复融资能力的进程。

房企间信用将持续分化。

我们看好财务、战略稳健、竞争力较强的房企，个股推荐旭辉控股集团（884HK，“未评级”），建发国际集团（1908HK，“买入”，TP17.00港元）。

同时我们建议适度配置超跌高贝塔房企，个股推荐融创中国（1918HK，“买入”，TP46.90港元）。

此外，我们认为物管行业于十四五期间积极发展的趋势未改变，地产行业风险出清利好优质企业提升市占率，个股推荐碧桂园服务（6098HK，“买入”，TP86.90港元），旭辉永升服务（1995HK，“未评级”），滨江服务（3316HK，“买入”，TP33.26港元）。