中信证券-REITS研究行业C~REITs一周谈：开发企业参与REITs市场，好处或不止一面-220225

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根据现行规则，地产公司旗下存量基础设施资产规模也不小，我们对此进行简单盘点。

本周REITs市场开始逐步转向理性，回落趋势开始显现，有助于投资者现金分派率回归至合理水平。

▍地产企业合规范围内存量基础设施资产规模不小。

我们统计15家上市房地产开发企业，存量基础设施规模不小，主要涵盖仓储物流、产业园区和保障性租赁住房等。

其中，产业园区和仓储物流是初次公告基础设施范围时便纳入的，而保障性租赁住房则是在改革扩围的过程中纳入的，现在还没有保障性租赁住房的产品。

2022年初，证监会表示会探讨将REITs试点扩展到住房租赁领域的可行性。

▍客观环境发生变化，开发企业作为原始权益人发行REITs的好处不止一面。

在REITs改革之初，我们认为改革以基础设施为本位，尽量避免房地产开发企业和房地产类资产介入，是完全合理的。

一方面，这是因为基础设施补短板的要求，且当时开发企业杠杆率过高，投资热情旺盛，避免回流资金被变相挪用开发房地产相当重要；另一方面，这也是因为广义基础设施REITs收益率往往更高，有利于改革短期取得成效。

但我们相信，如今扩围基础资产类别，鼓励开发企业参与REITs市场也是正确的。

第一，这可以更快推进REITs市场扩容，扭转REITs市场因为供给不足而估值虚高的局面，保持市场平稳健康发展；第二，这可以给予面临资金链问题的开发企业以必要的盘活存量资产的通道，一定程度有助于化解地产信用风险，稳定宏观经济；第三、这等于鼓励地产公司探索新的业务方向，在有利于国计民生的广义基础设施领域增加投入。

▍预计基础资产范围仍将稳妥扩围，新产品上市节奏将有序加快。

目前REITs产品的发行仍面临底层资产产权清晰化、用地性质规范化、多方协作机制化等挑战。

国务院、国家发改委、证监会相继有积极表态，部分城市政府如北京也在快速更新政策细则，近期也进一步推动REITs集聚区的打造，支持对象范围也扩展至REITs产业链条上的各方，对REITs高端人才设立引进绿色通道及补贴等。

我们预计，基础资产仍有望扩围到更多类型的不动产。

▍市场逐步回归理性。

本周，市场交易规模依然处于高位，但增速已经开始回落，持续上涨的趋势有所改变，有助于投资者现金分派率回归至合理水平。

2022年2月17日-23日，REITs市场总交易金额为24.26亿元，较上周环比收缩6.4%。

除生态环保类REITs环比微增1.1%外，其余板块均有不同程度下调，其中交通基础设施类REITs环比回落24%，降幅明显。

本周各产品较首日涨跌幅相对一周前均有下降，其中首创水务、蛇口产园、苏州工业园降幅较为明显，分别下调16.76、13.85、10.59个百分点，广州广河跌幅最小，下降3.13个百分点。

截至2月23日，经营权类、产权类REITs预期现金分派率分别为6.50%、3.06%，较一周前数据分别上调修复0.22、0.14个百分点。

▍风险提示：部分基础设施受政策影响，短期经营收入不达预期的风险。