天风证券-招商蛇口-001979-业绩快报点评：业绩快报点评-220225

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事件：公司发布2021年业绩快报，公司2021年实现营业收入1606.43亿元，同比增长23.93%；利润总额228.43亿元，同比减少5.25%；归属于上市公司股东的净利润103.72亿元，同比减少15.35%。

竣工结转面积增长，全年营收超预期公司2021年实现营业收入1606.43亿元，同比增长23.93%；利润总额228.43亿元，同比减少5.25%；归属于上市公司股东的净利润103.72亿元，同比减少15.35%。

公司营业收入快速增长，主要由于公司房地产项目竣工交付并且结转的面积增长，因此房地产业务结转收入增加。

利润下降的主要原因：1）房地产业务结转毛利率同比有所下降；2）计提资产减值准备和计提信用减值准备43.72亿元，减少公司归属于上市公司股东的净利润34.56亿元，对归属于上市公司股东的净利润的影响同比增加12.72亿元；3）公司转让子公司产生投资收益同比减少24.45亿元，由此形成的归属于上市公司股东的净利润同比减少20.49亿元。

谨慎计提减值准备，业绩受到一定影响公司计提资产减值准备43.72亿元，减少公司归属于上市公司股东的净利润34.56亿元。

1）计提信用损失准备9.81亿元，公司按照信用风险特征对单项计提信用损失准备类别应收款项计提信用损失准备。

2）计提存货跌价准备17.19亿元，主要由于报告期内部分房地产项目价格未达预期。

3）计提投资性房地产减值准备7.79亿元，主要由于报告期末公司根据租赁市场预期租金收入、出租率等情况，对存在减值迹象的投资性房地产计提减值准备。

4）计提长期股权投资减值8.93亿元，公司对经营低于预期，未有改善迹象的长期股权投资计提减值准备。

全年销售双位数增长，销售均价同比基本持平公司2021年全年累计实现签约销售面积1464.47万平方米，同比增长17.77%；累计实现签约销售金额3268.34亿元，同比增长17.73%；累计销售均价22317.56元/平方米，较2020年全年销售均价22324.19元/平方米基本持平。

根据克而瑞排名，2021年公司权益销售金额排名第9，与2020年持平。

尽管行业在2021年下半年开始转淡，但是公司保持龙头优势，全年销售面积、金额保持双位数增长。

投资建议：公司2021年收入双位数增长，但在行业下行、年内疫情背景下，公司毛利率下行，谨慎计提减值准备，业绩受到一定影响。

考虑到行业毛利率整体下行，根据业绩快报，我们将公司2021-2022年净利润由129.47亿元、144.84亿元下调至103.72亿元、113.47亿元，维持“买入”评级。

风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济不及预期、2021年度数据为初步核算，具体数据以正式年报为准、销售数据可能与定期报告披露的数据存在差异，相关数据以公司定期报告为准。