安信证券-固定收益主题报告：房地产放松的尺度有多大？-220224

《安信证券-固定收益主题报告：房地产放松的尺度有多大？-220224（7页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《安信证券-固定收益主题报告：房地产放松的尺度有多大？-220224（7页）.pdf（7页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

2022年以来，房地产需求端放松的两阶段与三方面：2022年以来，房地产需求端放松可以划分为两个阶段，第一阶段为年初至2月中旬，以公积金、购房补贴和人才政策为主，放松力度比较温和；第二阶段为2月17日以来，主要包括三方面，（1）非限购城市下调首套首付比例，包括菏泽、赣州、重庆、驻马店、佛山（非限购区域）、南通、蚌埠等。

（2）房贷利率下调，包括广州、苏州、南京、杭州、深圳等。

（3）房贷放款节奏加快，包括杭州、成都等。

2月17日以来，不同城市需求端放松的共性可以归属为“商业性调整”而非“政策性突破”。

（1）就下调首付比例而言，2016年2月，人民银行、银保监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，规定在不实施限购措施的城市，首套房商贷最低首付比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

本次下调首付比例的城市均为非限购城市，地方此前也未出台文件就首付比例做另行规定，下调首套房首付比例没有突破“政策线”，是金融机构以不违背调控政策为前提条件在自身权限范围内做出的商业性调整。

（2）就下调贷款利率而言，2019年8月，人民银行发布《贷款市场报价利率（LPR）问答》指出，“首套个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点”。

本轮调整房贷利率的城市，下调后的加点仍明显高于该政策要求的下限（如广州首、二套房贷款利率下调后为5.4%-LPR=80BP>0BP、5.6%-LPR=100BP>60BP）。

未来或有更多符合条件的城市效仿做出“商业性调整”，也不排除不违背调控政策的“商业性调整”向更多领域扩围。

（1）就已有放松领域而言，其他城市效仿的概率较高。

执行纠偏和防范销售持续大幅下行都是化解房企流动性危机的必要手段（详见《房地产放松的空间有多大？》），在2021Q4销售明显走弱的背景下，地方政府放松房地产的诉求较强，再加上当前稳增长压力较大和央行亟需宽信用抓手，房地产需求端存在适度放松的必要性。

效仿的领域可能包括：①房贷利率下调。

目前多数城市房贷利率偏高，超过15个一二线城市的首套房贷款利率的上浮基点高于50BP，二套房上浮基点高于100BP，不少非限购城市的上浮基点也明显高于政策最低要求。

②符合条件的城市下调首付比例。

在前期调控较严时期，不少非限购城市的首套房首付比例均按25%执行。

③房贷审核加快、放款周期缩短等。

（2）就其他领域而言，部分执行价存在“随行就市”调整的可能性，如房地联动价、二手房核验价等。

预计未来需求端放松仍会限定在“商业性调整”范围内，明显“政策性突破”的概率不高,“房住不炒”与“房非手段”是不易动摇的政策基调。

2016年底“房住不炒”提出以来，无论是中央层面还是地方层面，几乎没有明显通过“政策性突破”放松需求端的先例，尤其没有对已有限购限贷政策的改变，“房住不炒”与“房非手段”始终是不易动摇的政策基调。

当前，虽然房地产需求端存在适度放松的必要性，但预计仍会限定在“商业性调整”范围内，明显“政策性突破”的概率不高。

风险提示：信息披露不全，经济超预期，政策超预期等。