中信证券-招商蛇口-001979-2021年业绩快报点评：历史盈利能力问题在报表呈现-220224

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公司披露2021年度业绩快报，由于结转毛利率下降以及投资收益的减少，公司业绩出现继续下降。

▍业绩继续同比下降。

公司披露2021年度业绩快报，实现营业总收入约1,606.4亿元，同比增加23.93%；实现利润总额约228.4亿元，同比减少5.25%；实现归属于上市公司股东的净利润约103.7亿元，同比减少15.35%。

业绩下降主要系结转毛利率下降、投资收益减少以及计提资产减值准备影响。

▍全年销售好于同业。

2021年1-12月，公司累计实现签约销售面积1,464.47万平方米，同比增加17.77%；累计实现签约销售金额3,268.34亿元，同比增加17.73%，好于行业增幅。

2022年年初公司推货不足。

1月公司实现签约销售面积70.56万平方米，同比减少27.66%；实现签约销售金额151.47亿元，同比减少38.47%。

▍整售项目告一段落，新增土地盈利能力有限。

公司在历史上凭借蛇口等片区优质土地资源，整售了一些历史开发成本低，售价较高的项目，实现了阶段性的高业绩兑现。

2021年之后，公司整售项目告一段落，而市场化开发的项目盈利能力又较为有限。

不过，长期而言公司仍具备规模庞大的存量优质土地储备，且市场化开发能力正逐步提升，长期业绩稳定仍有保障。

▍具备持续融资和新增项目储备的能力。

公司凭借央企良好的信用，持续低成本融资，也积极增加土地储备。

2021年，我们统计公司新增土地储备的总建面超过销售面积，从而能够推动公司未来销售和结算规模继续增长。

2022年1月份，公司仍在宁波等地取得了三宗土地储备。

▍风险因素：公司盈利能力继续下降的风险。

▍投资建议：我们认为，2021年业绩的下降，是大多数地产上市公司的常态。

2019年以来高涨的地价，使得很多项目无利可图。

但公司的资金成本较低，存量优质土地储备仍然充裕，且积极培育新的业务能力，仍有望在未来维持业绩的平稳。

我们小幅调整公司EPS预测到1.32/1.32/1.33元（原预测为1.40/1.32/1.33元），参考可比公司估值，维持公司2022年13倍PE目标估值，维持目标价17.2元，维持“买入”的投资评级。