中信证券-绿城服务-2869.HK-跟踪点评：天时不如地利，地利不如人和-220222

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我们认为，公司所处成长赛道，且行业竞争格局演变对公司较为有利。

公司管理层履新，且吸纳具备强大产业背景的新高管，并在早年构建了覆盖广泛的中高层激励体系，传承了重视品质的公司文化。

我们看好公司2022年再出发，维持对公司“买入”的投资评级。

▍天时：行业竞争格局变化对公司有利。

随着部分地产公司信用风险暴露，对物业管理公司而言，所面临的挑战远不止关联方新盘交付规模。

对很多有关联地产企业的物业管理公司而言，员工薪酬待遇、品牌形象传播、存量保修责任等，都确实可能受到地产企业经营的波及。

我们相信，独立性的重要性更是上升到前所未有的高度。

公司是独立性最强的物业管理企业之一，且共享绿城大品牌的绿城中国是一家国资占大股东地位的混合所有制公司，其市场占有率有望快速增加，产品品质也值得信赖。

尽管绿城中国所开发项目只占绿城服务拓展的很少比例，但以一二线高品质为主的项目，盈利能力预计较为可观，对绿城整体品牌也有带动。

绿城中国虽然只持有绿城服务少量股份，但绿城服务的实际控制人却持有绿城中国一定数量的股份，仍是绿城中国（大股东持股比例并不高）重要股东之一。

我们预计，绿城中国并不会再成立一家物业管理公司，而会和绿城服务在比较长的时间内携手共进，优化绿城品牌的影响力。

▍地利：从物业管理出发，城市空间的生活服务值得深耕，空间广阔。

所谓地利，既是指小区有形的入口，也是指公司所处的赛道。

物业管理行业市场化发展不过短短几年，企业能力水平还远不如其他成熟服务行业。

但这也意味着这个行业存在巨大的科技提效和管理优化空间。

物业管理公司凭借在物理空间方面的利用和协同，在一些增值服务赛道存在改造和创新的巨大空间。

▍人和：人和是公司未来发展最重要的催化剂。

公司管理层履新，且吸纳了来自华润置地（含华润万象生活）的两位重要高管，预计将补强公司运营和财务条线的能力。

公司实现了中高层员工范围极广的股权激励，传承了重视服务品质的精神。

公司一直重视针对人的服务，保持较高的业主满意度，并以此作为增值服务开展的基石。

▍风险因素：公司无法实现和绿城中国协同的风险。

公司内部无法有效积极利用科技提效的风险。

▍期待2022年再出发。

我们认为，公司2021年虽然拓展有进步（我们预计1.25亿平米合约面积），但业务进取速度和资金利用效率仍有明显提升空间。

2022年，公司面临更好的竞争格局，有可能实现更快的发展进步。

我们继续维持公司2021/2022/2023年0.28/0.34/0.41元/股的EPS预测，给予公司2022年25倍PE，合9.9港元/股目标价，公司当前股价8.3港元，维持“买入”的投资评级。