安信国际-房地产行业研究报告：购房需求仍然疲弱，民企债务危机仍在-220221

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中国1月新增贷款和社融增量双双创历史新高，然而居民户中长期贷款同比少增2000亿元，同比下降21%。

从去年5月开始，这增幅一直维持少增，除了10月、11月短暂回升外，12月、以至今年1月，增速又回到少增，反映居民消费和购房需求仍然偏弱。

为了稳定市场，据媒体报道，全国性商品房预售资金监管的意见将近出台，预售资金监管明确化，对民营房企现金流的边际改善较大。

然而细节尚未确实，债务刚性兑付压力仍在，加上资本市场对民企隐性债务的忧虑下，股债价格仍然较为波动。

若以风险控制优先作考虑的话，仍然建议投资者关注建发国际（1908.HK）、金茂（817.HK）、中海宏洋（81.HK）等估值相对较低的国企。

报告内容居民购房需求仍然偏弱。

中国1月新增贷款和社融增量双双创历史新高，新增贷款4万亿元，同比多增4000亿元。

新增社融6.2万亿元，同比多增9816亿元。

社融存量同比增速10.5%，增速环比上升0.2个百分点。

然而，居民户贷款同比少增4300亿元，其中，居民户中长期贷款同比少增2000亿元，同比下降21%。

从去年5月开始，这增幅一直维持少增，除了10月、11月短暂回升外，12月、以至今年1月，增速又回到少增，反映居民消费和购房需求仍然偏弱。

民营发展商资金链还是较紧。

2月11日正荣地产（6158.HK）突然被传出不再按计划在3月份赎回2亿美元永续债，兼重组境外债而股价急跌，有关的永续债由消息传出前的94元，直接跌至32元，正荣地产及同系的正荣服务（6958.HK）股价出现断岸式下跌。

公司其后亦作出澄清公告，指营运仍属正常，且继续照常开展其业务。

然而在发出澄清公告的四天后（2月18号），公司正式公告指其资源不足以支付2.0亿美元永续债，还引入知名财务顾问钟港资本，考虑就其他未偿还的境外优先票据进行其他债务管理行动。

预售资金监管将近出台。

据媒体报道，全国性商品房预售资金监管的意见将近出台，意见的全文并没有发布，但其中的一些重点被提出来，包括预售资金监管额度由地方建设部门根据工程造价合同等因素确定，当监管账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可由房企提取使用。

办法有利于厘清各地商品房预售资金监管责任，增强商品房预售资金使用的灵活性，可对此前部分地方预售资金监管过严的做法起到纠偏效果。

民企仍然较为波动。

预售资金监管明确化，对民营房企现金流的边际改善较大，可以刺激板块短期行情。

加上多地房贷按揭利率下降，部份地方政府亦调低买楼首期比重，中小型房企股价在经历九个月的调整后，可能迎来较大幅度的反弹。

然而细节尚未确实，债务刚性兑付压力仍在，加上资本市场对民企隐性债务的忧虑下，股债价格仍然较为波动。

若以风险控制优先作考虑的话，仍然建议投资者关注建发国际、金茂、中海宏洋等估值相对较低的国企。

风险提示：i)购房需求复苏不确定性；ii）房企融资难度增加；iii）银行放款态度。