东方证券（香港）-领展房产基金-0823.HK-领展再收购，但近期仍应关注香港投资组合表现-220221

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在最近三项新收购之后，领展宣布与全球领先的房地产投资商OxfordProperties成立合营企业InvestaGatewayOffice合营企业（价值超过23亿澳元），并持有49.9%的股权，收购价格为5.96亿澳元（约33亿港元），预计将于1H2022完成收购。

澳洲经济保持韧性，随着疫情缓和，预计零售支出将回升。

因此，我们认为这五栋楼可提供稳定的收入及支持市场的基本面。

本地最新一波疫情及香港加强防疫措施令消费情绪承压，并对零售及写字楼市场构成新压力。

我们将FY22及FY23香港投资组合的表现下调2%/8%。

我们将评级下调至增持，上升空间为9.2%，目标价为72港元。

悉尼和墨尔本的优质物业。

这五栋楼的平均租用率达到了92.6%，WALE超过5.8年，预设年租金递增幅度约为4%，其中70%的租户来自专业及金融服务行业。

租金收缴率接近100%。

截至12月31日，领展投资组合份额的现时净收入为4,960万澳元，每单位可分派收入增加约1%。

此次收购后，投资组合价值增长约1.5%至2,240亿港元。

香港投资组合占76.9%，中国内地占16.7%，海外占6.4%，进一步接近2025愿景，即香港占60%-70%，中国内地占20-25%，海外占10-15%。

稳健的资产负债率。

此次收购后，借款占总资产的比例由23.6%上升至24.6%。

稳健的财务状况支持领展收购优质投资物业，利用低迷时期的合理资产价格，增加地域多元化。

我们维持对250亿港元收购目标的估计，以符合2025年中国内地及海外风险敞口指引。

香港零售及写字楼市场充满挑战。

随着确诊人数创下历史新高，香港继续收紧防疫措施。

我们认为，新一波疫情延迟了写字楼及零售市场的复苏，至少2022年上半年仍是如此。

领展将密切关注COVID-19的发展态势并提供租金减免以支持租户。

下调评级至增持。

考虑到奥密克戎新变体的不确定性，我们保守下调FY22E和FY23E的收入增长1.2%和4.3%至112.63亿港元和114.11亿港元，同比增长4.8%和1.3%。

FY22的每基金单位分派由3.03港元下调至2.988港元，分派收益率为4.5%，相当于2.5%收益率差。

我们将评级下调至增持，目标价为72港元，隐含9.2%的上行空间。