德邦证券-宏观专题：基建稳增长系列之六，城市更新能成为基建增长的支撑点吗？-220220

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核心观点：城市更新包含房地产更新投资和基建更新投资两部分，房地产更新投资规模已从2018年2.16万亿下降到2020年8555亿，仍在继续减少；基建方面，我们预计2021年城市更新可拉动基建增速0.44个百分点，2022年可达到1个百分点左右，城市更新将成为基建增长的重要支撑点。

随着棚改退潮、住建部发文禁止城市更新过度房地产化，房地产更新投资会逐渐减少，基建更新会增加，城市更新将更趋“基建化”。

什么是城市更新：（1）城市更新是城镇化发展的必然阶段，市政设施的存量改造终会超过增量建设，当前部分老化城区已不能满足9亿城市人口的公共服务需求，我国城市更新正在起步。

（2）城市更新还没有统一定义，各地实践也有所不同，大体而言，包括居住区、生产区、生活区、文化区、市政设施等方面的改造更新，其中居住区改造主要是棚改、旧改。

怎么做：（1）2021年11月住建部启动城市更新试点工作，21个试点城市快速出台了相关政策，并制定了城市更新详细规划。

从地方两会看，19省市列出了城市更新的2022年工作任务。

（2）城市的增量建设时代主要依靠政府财政资金投入，而政府则依赖“土地财政”。

进入存量改造的城市更新时代，更鼓励社会资本参与。

规模有多大：（1）我们将城市更新分为房地产投资和基建投资两部分。

2020年城市更新中的房地产更新投资规模为8555亿，基建更新为1.66万亿，合计约2.5万亿。

预计2021年可拉动基建增速0.44个百分点，2022年有望达到1个百分点左右。

随着棚改退潮、住建部发文禁止城市更新过度房地产化，房地产方面的投资会减少，市政基建方面的投资会增加。

（2）但归根结底，城市更新是存量治理，不是增量建设，带来的投资会小于城市建设。

未来会经历城市存量更新与增量建设并行的时代，市政基建增速可期。

但着眼更长期来看，城市增量建设时代会逐渐落下帷幕，城市更新会成为未来城市投资主流，到时整体投资规模将会下一个台阶。

风险提示：城市更新试点效果不及预期；城市更新顶层设计出台速度慢于预期；疫情形势出现较大变化。