国金证券-华润万象生活-1209.HK-2021业绩超预期，今年也有望稳健增长-220220

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事件2022年2月18日，华润万象生活发布业绩预告，预计2021年归母净利润同比增速约105%-115%。

评论2021年业绩超预期。

公司公布的2021年归母净利润同比增速区间超过我们此前预期，也超过市场一致预期（wind一致预期2021归母净利润同比增速为88%）。

我们认为这主要得益于：1）住宅物管管理规模扩大且毛利率提升幅度超预期；2）开业商管项目增多且因为公司运营商场定位高端，受益消费分化，公司商业运营服务收入提升超预期；3）第三方外拓项目数量上升，开业前管理服务收入增加。

全国购物中心2021销售业绩较好，多个万象城表现好于行业平均。

根据联商网、铱星云商等机构的不完全统计，全国100多家购物中心2021年销售业绩同比增长趋势向好，仅个别下滑。

其中，深圳万象城、沈阳万象城、杭州万象城、厦门万象城的2021年销售额同比增速约为30%、21%、57%和50%，均好于行业增速。

我们认为以万象城为代表的高端购物中心优秀的销售表现，是公司去年业绩能够超预期的有力支撑之一。

抓住行业并购窗口期拿下两笔收并购，2022年业绩仍较有保障。

2022年1月，公司发布公告宣布拟收购中南物业和禹洲物业的100%股权。

截至2020年底，禹洲物业在管面积1870万方。

根据收购公告，中南物业最新在管面积为5147万方。

这意味着两笔并购将在今年至少为公司贡献7017万方的在管面积，相当于公司1H21总在管面积的58%。

我们预计这两笔并购将在今年上半年完成并表，为公司今年的业绩打下扎实基础。

投资建议基于公司2021年超预期的业绩表现，我们上调了盈利预测，预计公司2021-23年归母净利润分别为人民币17亿元、22亿元、28亿元，同比增速为109%，28%和27%，相较此前2021-22年的预测分别上调了18%和14%。

考虑到公司卓越的商管运营能力和稀缺性，我们给予公司2023年35倍PE的估值（PEG为1.3倍），即目标价为51.28港元/股，对应“买入”评级，对应2021-23年PE分别为57倍、44倍和35倍。

风险提示外拓进度不及预期；并购整合不及预期；疫情反复影响购物中心销售表现。