光大证券-房地产行业动态跟踪报告：不要误读“房地产去金融化”，优质房企引领“新四化”升级-220220

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近期多方释放资金面积极信号，房地产行业流动性情况进一步舒缓1）2月18日，经济日报发文称不要误读“房地产去金融化”。

文中指出，房地产行业曾出现“过度金融化”，当前的“去金融化”是对此前过度金融化的一种矫正，其最终目的是将房企的经营杠杆率降至合理水平；要在坚持“房住不炒”的定位下，保持房地产贷款增速平稳、投放有序，但在结构上要做到“有保有压”，精准有效满足房企、购房者的合理刚性融资需求。

2）2月17日，山东省菏泽市工行、农行、建行在“央行政策框架”范围内，下调个人购房贷款首付比例，“无房无贷”者在认购普通住房时可享受最低20%的首付比例。

（“央行政策框架”：央行与银监会2016年联合下发通知，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

详见已外发报告20200226《“非限购”城市按揭或成信贷投放提升渠道——光大地产行业动态跟踪报告》）。

3）2月17日，证券时报网发文称，兴业银行拟于近期发行房地产项目并购主题债券，募集资金不低于100亿元。

这是继浦发银行、广发银行、招商银行、平安银行后，又一银行拟为房企收并购提供融资支持。

至此，多家银行为房企项目收并购提供资金支持接近600亿。

4）2月10日，财联社消息称，全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台。

管理办法明确，预售资金额度监管为“重点额度监管”，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。

新办法在确保项目交付的前提下，提高商品房预售资金使用灵活性，对此前部分区域预售资金监管过严的做法进行纠偏。

5）2月8日，人民银行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确自该通知印发之日起，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

投资建议：1）央行2021年9月24日定调“两维护”，10月15日释疑“α风险”暴露和“β系数”健康稳定；12月6日央行全面降准0.5个百分点释放长期资金1.2万亿；中央政治局会议提出房地产市场健康发展和良性循环，中央经济工作会议重申“房住不炒”再提“因城施策”，部分区域购房限制措施将逐步退出。

2）2022开年以来，多方释放资金面积极信号，5年期LPR下调5bp，保障房贷款不纳入集中度管理，商品房预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段，房地产行业流动性持续舒缓。

3）我们认为，行业流动性舒缓的同时，房地产金融审慎管理和“去杠杆”的趋势仍将继续深化，部分前期过度激进房企的“α风险”仍有暴露可能，但我国房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。

坚持“杠杆适度、稳健经营、品质立身、有序发展”的优质房企将迎来“有序竞争”的发展机遇，逐步引领我国房地产行业向“利润合理化、管理精细化、产品优质化、施工绿色化”迭代升级。

4）近期，资本市场对房地产板块信心提升明显，板块迎来“开门红”，优质龙头房企表现出色。

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风险分析：全球通胀预期推升开发成本、新冠疫情影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企或出现信用违约。