西南证券-融创服务-1516.HK-规模效益双向提升，增值服务潜力无限-210803

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推荐逻辑：1）公司在管面积1.35亿平米，合约面积/在管面积达1.95居行业前列，母公司土储2.58亿平为公司提供有力支持，同时公司通过收并购整合布局多元业态，未来增长确定性强；2）践行城市深耕战略形成规模效应，叠加科技赋能实现精细化管理，毛利率提升2.1pp至27.6%；3）公司拥有近70万户优质业主群体，社区增值服务营收占比仅3.8%，渗透率较低，未来发展潜力巨大。

融创集团助力发展，收并购实现加速扩张。

公司2020年实现营业收入46.2亿元，归母净利润6.0亿元，同比分别增长63.3%和122.6%。

截至2020年底，公司在管面积1.35亿平，合约面积2.64亿平，2017-2020年合约面积和在管面积CAGR分e约达66.2%和89.1%。

1）内生：融创集团销售面积居行业前列，土储2.58亿平将不断为公司的管理面积增长续航，未来业绩确定性较强；2）外拓：公司发挥高效的并购整合能力，先后完成了成都环球世纪、开元物业和彰泰物业的收购，2020年第三方在管面积占比提升至32.1%。

公司通过收并购同时加强了多元业态布局，非居业态在管面积占比提升至21.5%。

规模效应成效初显，精细管理提升效率。

公司深耕一二线城市，面积占比达86%，物业费单价高于百强均值。

公司降费提效效果显著，核心城市平均单城在管面积409万方大幅领先百强物企平均水平，人均管理面积显著提升，毛利率较2019年提升2.1pp至27.6%。

公司通过科技数字赋能服务与运营，提升管理运营效率，管理费用率下降至10.7%。

社区增值服务坐拥优质资源，发展潜力巨大。

目前公司社区增值服务渗透率低，营收占比仅3.8%，位于行业较低水平。

公司拥有近70万户优质业主群体，成为社区生活服务业务的发展基础和先天优势，空间运营、美居服务、房屋中介及便民服务4大业务均呈现高增长，2017-2020年收入CAGR为140.9%，未来发展潜力巨大。

盈利预测与投资建议。

预计2021-2023年归母净利润分别为12.2/20.9/31.3亿元，增速分别为103%/71%/50%，考虑到公司目前仍处于高速增长阶段，给予融创服务2021年60倍PE，目标价23.40元（相当于28.13港元），首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示：融创项目交付及第三方项目拓展不及预期，增值服务发展不及预期。