光大证券-银行业周报：恒大事件后，房地产调控的新叙事-211205

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房地产调控步入新篇。

12月3日晚间，恒大集团发布公告称，对一笔2.6亿美元的担保债务无法履行担保责任。

广东省政府随即约谈恒大集团，并派驻工作组。

人民银行、银保监会、证监会等主要监管部门同时发声，引发市场高度关注。

结合房地产市场运行和监管表态，我们对房地产领域金融风险判断如下：1）底线思维，明确将恒大认定为“个案”从一行两会的发声来看，一致认定恒大出现违约风险主要由于企业自身经营不善、盲目扩张等行为，明确其为个案风险并对其派驻工作组，监管通过“大棒”威慑，将大大减轻后续房企违约的道德风险，起到“处置一个、警示一片”的效果，并且有助于打消市场疑虑，增强对其他房企和房地产市场稳定运行的信心。

2）恩威并继，房地产融资正在有序恢复我们认为监管对房地产稳健发展态势的定调是“胡萝卜”，有助于稳定市场预期，后续通过对合理合规融资的“一揽子”支持性举措发力，房企融资性现金流将得以重组，融资条件更趋友好。

具体而言：1）按揭贷款有望延续“量增价降”；2）开发贷转入“正增长”，并购贷获得进一步鼓励；3）境内债券融资“应放尽放”，海外债“稳住颓势”；4）土地前融等不合规融资放松概率低。

3）房地产领域迎来政策暖风，银行股或“随风起舞”①房地产领域是“宽信用”的重要抓手在8月份的信贷形势座谈会上和三季度《货币政策执行报告》中，央行均提出“增强信贷总量增长的稳定性”，释放了加大信贷投放力度的信号。

当前经济下行压力加大，企业有效融资需求边际趋弱的情况下，我们认为后续地产基建、普惠小微、节能环保等领域将是银行加大信贷投放的重要抓手。

房地产领域贷款会成为“宽信用”的落脚点。

未来，要保持经济运行在合理区间，避免经济过度下滑，保证微观主体经营稳定，守好“就业优先”策略。

②房地产领域资产质量压力有望得到缓释现阶段房地产融资“政策底”已现，下阶段主导力量是房地产融资的边际放松与风险缓释之间的权衡，银行表内涉房类贷款资产质量压力也有望随之缓释。

当前表内房地产开发贷款整体质量相对较为优质，而在房地产融资环境回暖背景下，银行表内涉房类资产潜在资产质量压力有望进一步缓释。

③房地产市场修复有助于银行股估值的提升恒大事件很可能揭开房地产市场新的一章，在新的叙事逻辑下，恒大属于“个案”风险被切割，整体房地产市场具有稳定运行的基础。

地方政府和监管部门的即时且强力的介入，有助于阻断房地产行业主动“躺平”的风险；政策恩威并继，大棒与胡萝卜相配合，有序修复受损的房地产融资环境。

4Q以来，银行板块表现与房地产融资形势呈现了较高的相关性，从银行经营层面，资产端直接或间接与房地产产业链关联度极高。

若后续房地产企业股票出现反弹，银行股也有望“闻风起舞”。

风险提示：经济不及预期；房地产风险形势扰动；流动性或影响资金配置。