安信证券-固定收益主题报告：房企史记 ，恒大列传-210805

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■2018年：财报业绩较好，大额派息，入股广汇，发行高息美元债。

（1）地产业务方面，3月发布2017年财报、8月发布2018年半年报，净利润增幅均较高，负债率下降，提？三年目标？；9月宣布分派2016-2017年股息，总额超160亿元。

（2）多元化业务方面，入股FF和广汇，新能源车投资起步。

6月以67.46亿港元入股FF，成为第一大股东；9月以144.9亿元入股广汇集团，持股约41%；12月与FF达成和解协议。

（3）融资方面，3月召开合作伙伴峰会，苏宁、正威国际、山东高速等出席；10月-11月合计发行28亿美元债，票息达到11%-13.75%。

■2019年：推进全员营销，新能源车投资全面加速，增持盛京银行。

（1）地产业务方面，2月董事局主席许家印主持召开集团营销会议，宣布在售项目住宅9折优惠；3月发布2018年业绩，年度净利润达到665.5亿元，同增79.6%。

8月启动年内第二轮“全员营销？；12月董事会决议派发2018年度股息，总额超200亿元。

（2）多元化业务方面，新能源车投资全面加速，1月以9.3亿美元收购瑞典电动汽车公司NEVS51%股权、10.6亿元入股动力电池企业卡耐新能源、与瑞典柯尼塞格成立合资公司并注资1.5亿美元。

3月以5亿元收购泰特机电70%股份；5月收购英国乘用车轮毂电机公司Protean。

7月与德国hofer动力总成集团签订战略合作协议，与国家电网合资成立国网恒大智慧能源服务公司；11月继续增持NEVS股权。

此外于6月20日，增持盛京银行股份至约36.40%，总价132亿元。

（3）融资方面，1-4月发行合计60亿美元优先票据，利率6.25%-10.5%；4-5月在境内发行200亿小公募，并申请发行110亿私募公司债；6月浦发银行提供600亿元综合授信。

■2020-2021年：多元化全面放缓，重心转向？降负债？，分为三个阶段。

（1）第一阶段（2020年1月-9月）：战投延期，利润下降，物业和汽车引战。

1月恒大地产战投同意延期；3月公布2019年业绩，利润大降，负债率抬升。

董事局主席许家印表示将实施？高增长、控规模、降负债？战略。

7月计划拆分物业管理业务上市；8月物业管理业务引入235亿港元战略投资；9月新一轮？全员营销？开始，同月子公司恒大汽车通过配售新股筹集约40亿港元，并公告拟在科创板上市。

（2）第二阶段（2020年9月-2021年5月）：借壳终止，战投转普通股，推动资产出售与股权融资。

9月24日？求助信？流出后，9月29日公司公告863亿战投同意转为普通股；10月中国恒大通过配售股份融资约42.56亿港元；11月公司以148.5亿元转让广汇能源股权，宣布终止与深深房重组计划，同月完成剩余战投处置，深圳人才安居、广州城投等增持，山东高速等退出；12月恒大物业上市。

2021年1月，配售恒大汽车股份引资260亿港元；3月房车宝引入战投募资163.5亿港元，董事局主席许家印在业绩发布会上提出三年降负债计划。

5月以每股40.92港元配售2.6亿股恒大汽车股份。

（3）第三阶段（2021年6月至今）：负面舆情增多，评级下调，加速资产出售。

2021年6月以来公司负面舆情增多，包括票据逾期、涉及诉讼、土地款延缴等，信用评级连续下调，包括中诚信评级展望调整为负面，惠誉两次下调公司评级由B+至CCC+；穆迪下调公司评级至B2；标普下调公司评级至B-。

期间公司加速资产出售，6月转让7.39亿股恒腾网络股份，对应总价44.33亿港元；转让嘉凯城29.9%股份，价款合计约27.62亿元；8月再出售恒腾网络股份，总价32.5亿港元，同月转让深圳高新投股权。

■风险提示：信息披露不完整，房地产调控超预期等。