山证国际-房地产行业内房板块跟踪报告：“两集中”新政改变土拍周期，房企拿地积极性显著分化-210802

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报告要点：第二季度新开工面积同比出现负增长：全国房屋月度新开工面积增长在2021上半年“由正转负”。

在去年新冠疫情形成之低基数影响下，2021年1-2月及3月全国房屋月度新开工面积分别同比增长约64%及7%。

全社会在去年4-6月复工复产成效明显，低基数效应因此逐步消退，叠加首批集中供地在2021年4-6月陆续进行改变房企原有开发节奏，导致新开工面积同比出现负增长，分别约为-9%、-6%和-4%。

“两集中”新政改变土拍周期：“两集中”新政在2021年2月公布，而22个重点城市的首批土地出让集中在今年4月下旬到6月下旬进行。

在土地集中出让前，22个重点城市基本上停止土地供应，这导致房企在3月至4月上旬于相关城市拿地减少，K改变了市场的土拍周期。

此外，城市间集中土拍热度分化较为显著。

在首批集中供地的22个重点城市中，部分城市除了设定了土地价格上限之外，也同时增加了“摇号”和“一次报价”等竞投规则，有助于达至“稳地价”之政策目标。

其中，重庆、深圳、厦门、合肥、杭州、宁波平均溢价率均在25%或以上，而北京、上海、广州和苏州等热点城市平均溢价率则低于平均水平。

全国住宅房屋去化周期处于2010年以来之最低水平：受到“两集中”供地新政影响，叠加部分房企今年上半年加大促销力度，增加回款以应付“三道红线”等金融端调控，全国房屋上半年新开工面积仅小幅高于同期商品房销售面积，导致已开工未售之新增库存面积同比下降。

全国房屋去化周期由2020年7月近年高位约44.8个月持续回落至2021年6月约39.5个月。

按商品房类型划分，住宅房屋去化周期明显低于办公楼和商业房，并处于2010年5月以来之最低水平，约达16.1个月。

百强房企上半年新增土地货/地比延续下降趋势：百强各组别房企2021上半年新增土地货/地比均延续下降趋势。

其中，TOP10和TOP11-30组e房企新增土地货/地比分别由2019上半年约2.69和2.84下降至2.19和2.20，降幅约为18.9%和22.6%；而TOP31-60和TOP61-100组e房企则分别由2019上半年约2.59和2.81下降至2.34和2.51，降幅约为9.3%和11.0%。

相关货/地比下降主要是由平均地价上升、控房价和房企近年调整其土地策略由低线城市向一二线和强三线加大布局所致。

房企拿地积极性显著分化：受到“三道红线”、“两集中”供地等政策所影响，房企拿地积极性显著分化。

部分大中型房企积极增加拿地，其中财务相对稳健的万科2021上半年新增土地价值百强排名上升14位至榜首，期内拿地金额同比上升约224.3%。

另一方面，共有40家原本在2020上半年新增土地价值百强榜的房企掉出百强之列。

其中，部分负债处于偏高水平的房企如中国恒大在2021上半年加大力度促销，狠抓回款以实现降杠杆目标，导致相关房企期却蠓跎偻恋赝蹲省

投资建议：中长期持续看好财务稳健、拥有规模以及品牌优势的内房企业将可受惠行业集中度进一步提升，建议关注融创中国(1918.HK)、中海外(688.HK)、华润置地(1109.HK)、龙湖(960.HK)。