光大证券-保利物业-6049.HK-跟踪报告：发力增值服务，新增车位租售，稳健有序发展-210807

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事件：公司更改IPO款项用途，进一步发力增值服务，新增停车位租售业务2021年7月16日，公司发布公告：1）为进一步做大做优增值服务业务，更好挖掘专业服务有关资产增值空间，将增值服务用途的范围修订为“开拓社区、商办、城市管理等生活场景相关及物业、车位、商铺租售等资产相关的增值服务产品及服务，升级硬件以及开拓智慧社区及商业设施运营服务，以及开拓写字楼等商业运营相关增值服务”，并将用于增值服务用途的所得款项分配比例由35.0%提升至62.5%（同时下调了“并购相关事宜”及“数字化及智能化管理系统升级”的资金分配比例）。

2）公司与母公司保利发展控股（下称“保利发展”）签订《车位租售业务代理服务框架协议》，期限至2023年12月31日止。

协议中明确，公司将向保利发展提供车位销售及租赁业务的独家代理服务，代理服务采用底价租售模式，车位销售价格超出底价部分作为代理服务费用归公司所有。

同时，为获取独家代理权，公司需向保利发展支付目标车位货值总额的50%作为保证金，当合同期满、终止、或合同目标车位提前租售完毕后，保利发展将退回相应的保证金；保证金年度上限为30亿人民币。

点评：公司聚焦增值业务进一步发力，利于拓宽业务范围，提升营收及利润水平1）2020年公司聚焦美居、社区零售、社区媒体、家政服务四大垂直产业，社区增值服务表现亮眼，多元增值生态圈已基本成型。

2020年社区增值服务收入约17.5亿元（同比增长约51%），其中美居收入约4.1亿元（同比增长111%，占比提升至23.4%，比上年同期提升约6.2个pct.），社区零售收入约3.9亿元（同比增长223%，占比提升至22%，比上年同期提升约12个pct.）。

2）我们认为，公司从行业实际情况和公司发展重心出发，更改IPO资金款项用途，“好钢用在刀刃上”，进一步聚焦毛利率相对较高，业务粘性较强的增值服务，拓展城市生活消费增长点，加强招商运营能力，深化增值服务内涵；同时新增车位租售业务，利于拓宽公司的业务范围，提升营业收入规模，增厚公司利润。

盈利预测、估值与评级：公司经营业绩稳健，品牌力卓越，踏实践行“城市公服软基建”战略，积极进行第三方项目品牌拓展，新增停车位租售业务，更改资金用途进一步发力增值服务，我们上调公司2021-2023年归母净利润至9.13亿元（上调4.10%）、12.22亿元（上调6.82%），16.09亿元（上调9.95%）。

当前股价对应2021-2023年PE估值分别为21.5倍、16.0倍、12.2倍，估值具备较强吸引力，维持“买入”评级。

风险提示：城市公服项目外拓多采用公开招投标，物管行业竞争加剧，结果存在不确定因素。