国泰君安-房地产行业：在健康房地产基本面下的房地产龙头可持续增长预期，维持“跑赢大市”-171228

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        健康基本面将会保持。货币环境的边际收紧将是房地产行业的主要负面影响，但我们预计有可能政策轻微放松。在2018年，我们预计商品房销售额和销售面积的同比增长区间为-3.0%-0.0%和-7.0%-  -3.0%，并预计新开工和投资分别录得0.0%和2.0%的同比增长。
        不仅市场份额集中度而且利润集中度将会增长。TOP50房企分别按金额/面积计的市场份额从2012年的24.6%/14.2%分别提升至2017年11月的37.3%/25.6%。房屋销售可能在高线城市反弹但可能在低线城市下降。拥有四个核心竞争力（品牌和产品线；项目开发能力；融资能力和拿地能力）的地产龙头能够在白银时代的下半场获得持续增长预期。
        基于地产龙头的可持续增长预期我们维持“跑赢大市”。依据历史市盈率，市净率以及港股市场和A股市场房地产公司估值的差距，房地产行业估值并不在低估区间。并且，房地产行业的基本面应该不会支撑整个地产行业的高估值。但是，地产行业的分化将会带来地产发展商之间的估值分化。我们的首选是中国海外发展（00688  HK），预计将重获合约销售的增长势头。中国海外发展现在的目标价为31.88港元，较2017每股净资产39.85港元折让20%，8.6倍2017年核心市盈率和1.3倍2017年市净率。我们也推荐龙湖地产（00960  HK），中国奥园（03883  HK）以及宝龙地产（01238  HK）。