西南证券-房地产行业周报：多城调控打补丁，阳光智博牵手万物云-210808

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多城继续升级房地产调控政策，主要模式为“打补丁”“堵漏洞”。

在7月23日国家八部委联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》后，本周部分重点监测城市陆续推出新的房地产调控政策，北京严查“假结婚”，上海和成都加强了赠与管理，杭州限购政策全面升级。

上半年业绩预披露，物业板块延续高景气表现。

近期各公司陆续发布2021年上半年业绩预告，其中物业管理服务板块整体仍然呈现高景气度特点，市值排名第一的碧桂园服务依然保持高增速，上半年录得归母净利润同比增长超过50%，经估算约为19.7亿元；地产板块业绩整体微增或者有所承压。

但近期国内Delta变种病毒来势汹汹，截至8月4日，全国已有20个省份的1152家A级旅游景区按照当地要求暂停开放，疫情的反复又为旅游地产行业的业绩复苏增添了不确定性。

阳光城中止阳光智博上市计划，与万物云达成换股协议，未来将保持多领域、多方面战略合作。

8月5日，阳光城发布公告称，集团拟以旗下物业管理子公司阳光智博100%股份战略投资万科的控股子公司万物云空间科技服务股份有限公司，并换取万物云4.8%股份,成为其第三大股东。

若未来行业龙头万物云成功上市，保守估算市值将在2000亿以上，本次阳光城通过换股获得的股权价值将近100亿。

阳光城与万物云未来将保持战略合作，阳光城旗下家装平台“梦享家”将获得万物云支持，万物云则在面积、业态、管理密度等方面将得到大幅加强，巩固其行业龙头的地位。

根据公告，完成换股后，双方还将开启在物业管理、商业管理、智慧建造、环保业务、智慧城市、投资生态等多领域、多方面的战略合作。

本次阳光城与万物云的强强联合，或标志着物业行业将进入更大规模的整合阶段。

自2018年以来内房企分拆物业上市就成了热潮，2021年至今就已有11家物企成功上市，同时目前已向港交所递表排队等待上市的物企数则高达20余家。

考虑到物业行业竞争逐渐加剧，上市物业公司的资本表现呈现冷热分化的状态，本次阳光城和万物云的换股模式，或将为其他物企在上市和收并购之外提供一种新的可能性。

投资建议：我们认为当前应当关注5条投资主线：1）均衡型房企：万科A、旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团；2）商住型房企：新城控股、华润置地、宝龙地产、龙湖集团；3）文旅企业：华侨城、复星旅文、宋城演艺；4）物管企业：碧桂园服务、融创服务、永升生活服务、宝龙商业、华润万象生活、金科服务、世茂服务；5）医美服务企业：奥园美谷、苏宁环球。

风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。