天风证券-房地产行业土地周报：土地成交环比降温，楼市因城施策 -210808

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土地供应（2021.7.26-2021.8.1）：百城土地供应建筑面积累计同比下降16.23%本周合计供应457宗地块；其中住宅用地248宗，商服用地59宗，工业用地130宗，其他用地20宗。

本周100城土地供应建筑面积合计4089.76万平方米,环比上升86.84%,同比上升6.69%，累计同比下降16.23%，较前一周上升1.01个百分点。

其中一线、二线、三线城市供应面积分别为71.48、3346.25、672.03万平方米，环比增速分别为-44.73%、177.71%、-21.37%；同比增速分别为-39.12%、131%、-70.36%；累计同比增速分别为-12.59%、-13.9%、-18.69%；较前一周变动-0.5、5.63、-2.67个百分点。

本周100城土地挂牌均价5552元/平方米,环比上升41.74%,同比上升99.93%。

其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为2020、6443、1553元/平方米，环比增速分别为-44.18%、10.57%、30.61%；同比增速分别为-82.67%、60.35%、-7.67%。

土地成交（2021.7.26-2021.8.1）：百城土地成交规划建筑面积累计同比下降16.38%本周合计成交108宗地块；其中住宅用地23宗，商服用地14宗，工业用地61宗，其他用地10宗。

本周100城土地成交规划建筑面积1077.56万平方米,环比下降34.22%,同比下降48.58%，累计同比下降16.38%，较前一周下降0.85个百分点。

其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为101.02、494.73、481.81万平方米，环比增速分别为-48.58%、-22.45%、-40.05%；同比增速分别为-39.62%、-48.09%、-50.59%；累计同比增速分别为5.82%、-17.36%、-18.56%；较前一周变动-1.41、-0.88、-0.78个百分点。

本周100城土地成交均价2191元/平方米,环比上升2.57%,同比下降63.24%。

其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为1613、1043、3492元/平方米，环比增速分别为47.31%、-14.09%、11.82%；同比增速分别为-89.74%、-84.07%、-5.88%。

投资建议：本周跟踪36大城市一手房合计成交2.97万套，环比下降20.03%，同比下降26.84%，累计同比上升31.72%，较前一周减少2.59个百分点。

本周跟踪的11个城市二手房成交合计0.86万套，环比下降20.11%，同比下降43.89%，累计同比上升17.5%，较上周减少1.36个百分点。

截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计42.63万套，去化周期20.1周，环比下降28.66%，其中一线、二线城市环比增速分别-59.95%、-0.15%。

房价上涨态势放缓。

58同城、安居客发布2021年《7月国民安居指数报告》。

数据显示，全国房价整体上涨的态势不断放缓，部分城市已经开始出现降温。

2021年7月全国重点监测65城新房在线均价17419元/O，环比上涨0.07%，其中有37城新房在线均价环比上涨。

二手房在线挂牌均价17025元/O，环比上涨0.50%，其中有45城二手房挂牌均价出现环比上涨情形。

多地银保监局对房地产金融监管工作作出部署。

银保监会召开全系统2021年年中工作座谈会提出，严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求，防止银行保险资金绕道违规流入房地产市场。

同时，多地银保监局在近期召开的年中工作座谈会上对房地产金融监管工作作出部署。

例如，天津银保监局提出，“严控房地产市场金融风险，严格执行房地产贷款集中度管理等要求”；安徽银保监局要求，“严格执行‘三线四档’和房地产贷款集中度要求，防止银行保险资金绕道违规流入房地产市场”。

重点城市楼市政策趋严。

北京市住房和城乡建设委员会8月5日发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》明确提出，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。

我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策”会保持常态化。

“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。

从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行，降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。

持续关注：1）优质成长：华润置地；2）优质物管：融创服务。

风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹。