招银国际-房地产行业：2018年是一个整固期-180105

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        预期  2017    年销售增长  9.6%。根据国家统计局数据，2017  年首  11  月的全国房屋销售金额及面积分别增加  12.7%至  11.55  万亿元(人民币?下同)及  7.9%至14.66  亿平方米，增长放缓主要受一系列的针对房地产市场宏观调控措施影响，但我们相信影响最深的是银行收紧房贷政策，最近我们发现在北京及上海再将首套房的房贷利率调高，所以近来的房屋销售增长可能进一步放缓，我们预期2017  全年的房屋销售金额及面积分别增加  9.6%至  12.89  万亿元及  6.8%至16.80  亿平方米。
        最大三家发展商的  2017    年销售金额皆超越  5,000    亿元  。强者愈强，根据克而瑞的统计，碧桂园(2007  HK,  持有)、万科(2202  HK,  买入)和恒大(3333  HK,  未评级)  2017  年销售金额分别为  5,550  亿元、5,239  亿元和  5,132  亿元。  三大巨头合计的市场份额由  2016  年的  8.9%上升至我们估计的  2017  年的  12.3%，预期市场整合将持续下去，三大巨头的  2018  年市场份额料继续上升。
        去库存  是一个好讯号。因为  2017  年销售增加、房地产投资及新开工比较审慎，房地产库存自  2017  年  3  月起已连续  9  个月录得下跌。至  11  月末，商品房待售面积同比下跌  13.7%至  5.96  亿平方米，相等于  4.5  个月的存销比，我们预期存销比将由2016  年末的5.3  个月降至2017  年末的4.2  个月，即回复至2013年水平。
        长租公寓将是  2018    年的亮点  。中国政府鼓励发展出租公寓，例如推出专为发展出租公寓的土地及多种融资渠道，部份房地产公司包括碧桂园、万科、龙湖(960  HK,  持有)及旭辉(884  HK,  未评级)等都乐于参与，不过，我们相信长租公寓的回报并未能吸引发展商长期大力发展长租公寓业务。此外，市场也关心物业税的推行，但我们相信物业税并不会在  2018  年全国实施。
        在预期  2018  跌  年房屋销售下跌  10%  下，内  房  股估值较高  。我们认为中国政府不会在  2018  年取消针对房地产市场的宏观调控措施，因而预期  2018  年房屋销售金额及面积分别减少  10%及  8%。近数天内房股的股价上升令内房股估值偏高，在我们覆盖的内房股，其平均的  2018  年市盈率为  8.0  倍，平均的股价与资产净值折让为  28.8%，我们相信整体的估值较高，首选股份分别为华润罝地(1109  HK,  买入)、中海宏洋(81  HK,  买入)及雅居乐(3383  HK,  买入)。