中泰证券-房地产行业政策点评：各地限购边际放松，强烈看多板块-180107

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        投资要点
        事件：2017  年底至  2018  年初，南京、郑州、武汉、长沙、济南、合肥、固安等地陆续出现降低落户门槛以变相放松限购限价等信号，政策在  2017  年四季度触底后出现回暖；
        政策触底回暖，2018  年楼市将维持平稳：在近期结束的住建部  2018  年工作任务会议上，不再延续“抑制房地产泡沫”的提法，而转为“差异化调控”的表述，并提出要满足首套刚需、支持改善需求，同时在库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。政策表述上较之前明显温和。对于本轮二线城市的变相限购放松，我们认为是部分土地财政依赖程度较高（南京、合肥、郑州、武汉的土地出让金占财政收入比重超过70%）、或人口流出相对严重的二线城市（固安、济南、长沙等）通过降低落户条件，引进人才，刺激购房需求等手段，维持  2018  年商品房市场的平稳。同时在住建部的会议上也提出对合理需求的保障，  2018  年  580  万套的棚改计划超市场预期，为今年的三四线楼市提供一定支撑，我们认为2018  年楼市需求较之前预期将更有韧性，二三四线城市的销售将保持平稳。
        因城施策基调不变，政策维持中型偏紧：我们认为本次的部分二线城市降低落户门槛并非楼市全面放松的信号，一线城市的土地财政依赖程度较低，限购限贷政策短期内难见松动，预售证管控和限价上或有适度放松。在  2018  年  1  月  5  日上海召开的促进房地产市场健康发展联席会议上，明确指出“继续加强房地产市场调控不动摇、不松懈，保持调控政策的连续性稳定性，着重从供应、需求两端双向调控、同时发力，引导企业合理定价、加快上市供应，强化市场监管，促进上海房地产市场平稳健康运行。”因此，本轮政策松动有别于  2014  年的“政策转向”，并不是在市场需求疲软之后施行全面放松，而是前瞻性地通过适度放松以维持房地产市场的平稳。
        板块相对大盘指数仍处于历史底部，板块迎来确定性机会：截止  2018  年  1月初，申万地产指数/沪深  300  仍处于历史底部，而  2014  年政策放松后板块涨幅高达  180%，板块相对沪深  300  涨幅高达  53%。我们认为本轮放松虽不及  2014  年的政策全面转向，但政策见底后行业韧性加大，板块估值抬升确定性强，强烈看多地产板块行情。
        龙头估值抬升逻辑不变，区域性房企迎来补涨机会：2017  年是行业集中度跳增元年，前十大、前二十大房企销售市占率分别为  24.7%、33.2%，较  2016  年扩大  6、8  个百分点，远高于  2010  至  2016  年年均  1  至  2  个百分点的增幅。拿地来看，19  家主流房企  17  年拿地集中度从  16  年的  17.4%增至24.9%，金额从  35.6%跳增至  44%。展望  2018  年，我们认为在全国销售平稳、行业波动减弱、政策中性偏紧的背景下龙头房企在资源获取、融资额度和门槛、管控运营等方面的竞争优势将继续发酵，中小房企加速退出，推动行业集中度进一步提升的逻辑不变。预售证管控和招拍挂门槛提高等从供给侧的角度增加了龙头拿地的优势。随着  2018  年行业龙头的比较优势加剧，龙头的估值中枢会慢慢提升，从现在的十倍向  15  倍靠拢。同时，限购松动后，随着板块估值提升，部分低估值的区域性公司弹性较大，将迎来全面补涨机会。建议关注：1、价值龙头：保利地产、万科、绿地控股；2、成长标兵：新城控股、阳光城；3、受益限购放松的区域性房企：华夏幸福、荣盛发展等；4、租赁  REITs  标的：光大嘉宝等。
        风险提示事件：销售不及预期风险、政策收紧风险。