东吴证券-宏观专题报告：房产税，呼之欲出？-180108

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        摘要
        政策文件脉络：1986  年是重要分水岭。房产税征收最早可追溯至1950年，1986  年政府规定对个人非经营用房免征房产税，成为了重要的分水岭；2009  年-2010  年房价节节攀升，政府首次明确提出“逐步推进房产税改革”，并在沪渝两地试点房产税。
        房产税征收必要性：当前房地产税制及土地财政不适应“存量房”时代。1）当前房地产相关税收呈现“重交易建设，轻持有环节”的特征，随着“存量房”时代逐步接近，原有结构的税收将越发不稳定。2）地方政府财政收入非常依赖土地出让金，随着“存量房”时代到来、“地产长效机制”的约束下，地方政府土地出让收入可持续性存疑。
        沪渝房产税试点：征收范围偏窄，推行效果不显著。偏高的免征面积、仅针对增量房的设定使得两地房产税征收范围大大缩减。具体实施效果上：1）由于征收范围过于局限，两地房产税并未带来地方政府财力的显著增长。2）由于业主、开发商的转嫁成本能力较强，试点政策对房价抑制效果不明显；但考虑到试点征收对象范围偏窄，尚未改变土地财政本质，故不能完全证明房产税对房价抑制能力失效。
        国际经验分析：重要财税收入来源，对房价影响不显著。多数OECD国家的房产税征收具有相对完善的征管体制和价值评估体系，房产税税收成熟稳定，占税收总比重远超国内。与此同时，多数国家的房产税征收对于控制房地产价格效果也是不显著的，与国内的试点经验相符。
        房产税推行预期:预计短期内难以正式落地。综合考虑新税种立法节奏、房产评估体系的建立与试点以及各方面利益的权衡，我们预计房产税近几年内难以正式实施，在此之前不排除将有大量的试点工作出台。
        风险提示：国内房价出现异常波动，国内房地产税立法进程不符预期