华创证券-物业行业：万亿物业管理蓝海市场有待掘金，物业管理行业研究-180112

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        事件
        在消费升级的大背景下，物管的配售除了加强楼盘销售、维护房企品牌以外，开始逐渐转向以住户为核心、服务于住户生活需求的作用。2014年，首家物管公司彩生活（1778.HK）于香港上市，随后高端物管企业绿城服务（2869.HK）、中海物业（2669.HK）等也纷纷登陆资本市场。2018年，南都物业（603506.SH）成为首只A股上市物管企业，碧桂园物业、雅居乐物业等也陆续递交材料。大型综合开发商拆分体内物管公司，使之通过市场化融资渠道寻求独立发展，或将成为新常态。
        主要观点
        1.万亿物管市场空间巨大：物业管理服务市场空间巨大，2016年全国在管面积185亿平方米，平均单价超过3元/平米/月，按年均6.7%的在管面积增长及5%的单价涨幅，预计2020年全国物业管理市场规模过万亿；
        2.  市场集中度向龙头提升是必然：全国目前物管公司10万余家，百强企业在管面积增速10%、占比29%，十强企业管理面积增速38%、占比10%。市场向龙头集中、强者恒强发展趋势显著。
        3.  单一业主成新的需求生力军：百强企业非住宅物业管理面积占比29%，而全国仅22%。单一业主物业管理单价高，且有管理效率优势，高质量的机构物业管理权是龙头物管公司必争之地。
        4.  多元化服务挖掘物管深层价值：物业消费场景的配套服务可深度挖掘物管价值。开展多种经营业务及资源整合，嫁接互联网、大数据、云计算等新技术，收集、整理和分析业主的衣食住行等生活需求数据，可进一步体现物业管理的商业价值。十强企业基础物业收入占比72%，而百强中的后九十名物管企业平均基础业务收入占比86%。包干制合同为主流情况下，百强公司中占比17%的多种经营业务可贡献整体利润的31%。高效的配套业务运营亦是提升物管整体利润率的利器。
        投资建议
        建议关注高端物业管理龙头绿城服务（2869.HK）、平台型物管企业彩生活（1778.HK）、首只A股过会物管企业南都物业（603506.SH）。
        风险提示
        人力成本上升或将导致毛利下降。