东方证券-华夏幸福-600340-2017年1~12月经营情况点评：异地扩张成效已现，产业园区深挖护城河-180112

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        事件
        公司发布2017  年1-12  月经营情况，全年实现销售金额约1521.4  亿元，同比增长26.4%；实现销售面积约953.5  万平米，同比增长0.1%。
        核心观点
        产业园区结算收入增长持续提速，地产销售增速略有下滑。公司2017  年园区结算收入达296.3  亿元，同比增长67%，主要是由于公司近两年积极开拓的异地产业园区正逐步进入发展期和成熟期，开始产生落地投资额并形成结算收入。地产销售受到调控政策的影响，全年实现销售金额1200.5  亿元，同比增长19%，增速略有下滑。近期二、三线城市调控政策出现松动，我们预计公司布局的城市尤其是京津冀区域2018  年的政策环境将得到改善，公司2018  年地产销售金额有望重回30%以上的增速。
        异地扩张成效显著，长三角充当排头兵。从销售面积口径来看，公司2017年京津冀、长三角和其他区域分别实现636  万平、223  万平和95  万平，占比分别为67%、23%和10%。非京津冀区域的销售面积占比已经上升至3成，其中长三角区域的占比从2016  年的7%显著上升至23%。公司  2018年共新签57  个产业园区，其中长三角区域21  个，占比为37%。公司已扎根环南京和环杭州区域，预计2018  年长三角区域销售占比将继续提升。
        产业资源日益丰富，平台化效应雏形已现。2017  年公司分别与华为集团、美国  ATI  、奥钢联、FMC  等行业领军企业开展战略合作，围绕电子信息、高端装备、航空航天、生物医药等产业领域打造产业集群，逐步建立具有华夏幸福特色的产业优势。另一方面，随着公司开业园区数量的增加，公司正逐步向连接政府和企业的平台型公司模式发展，行业壁垒正在逐步形成。
        财务预测与投资建议
        维持买入评级，上调目标价至49.01  元（原目标价45.60  元）。我们预测公司2017-2019  年每股收益分别为2.85/3.77/4.85  元。运用可比公司估值法，我们给予公司2018  年13X  的PE  估值，对应目标价为49.01  元。
        风险提示
        各地框架合作协议落地不及预期。园区新增落地投资额增长不及预期。