国信证券-保利地产-600048-业绩快报及销售数据点评：业绩超预期、目标积极，维持“买入”评级-180116

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        事项  ：
        保利地产是国信区瑞明地产团队自  2017  年股价底部就重磅推荐的品种之一，我们在  2017  年  1  月  17  日就发布了  2017年第一篇建议“买入”的研报，更在  2017  年  6月  12  日发布了近  10  年全市场篇幅最长、最深入分析保利投资价值的  41  页深度报告——《和者筑善，一主两翼》，我们在未考虑“两翼业务”及  2017  年新增项目、WACC  取  11%、假设未来几年房价不超过  2016年均价等条件下得出  RNAVPS为  18元。此后，保利地产股价由震荡上行到凌厉上攻，投资者对我们的“买入”建议也由将信将疑到高度认可。目前，公司发布了  2017  年度业绩快报及  2017  年  12  月份销售简报，我们就公司业        绩及近期基本面分析如下——
        评论：
        归母  净利润同增26%  ，EPS1.32  元  超预期
        公司  2017  年实现归母净利润  156.84  亿元，同比增长  26.27%，EPS1.32  元，超出我们预期  EPS1.16  元约  13.8%，超        预期的主要原因：①结转项目毛利率同比提高且投资收益增加；②结转项目权益比上升影响。2017年营业收入为  1450.37        亿元，同比减少  6.29%，主要受营改增政策实施以及项目结转区域变化影响。考虑到公司在  2016、2017  年显著的销售        增长，预计  2018  年乃至  2019年的利润表口径也将有较好增长。
        销售增长显著、行业地位领先、目标积极
        2017  年  1-12月，公司实现销售面积  2242.37万平米，同比增长  40.27%；实现销售额  3092.27亿元，同比增长  47.19%。销售均价  13790元/平米，同比增长  4.94%。参考克而瑞榜单，公司  2017  年度销售额排名第  5，行业地位领先。
        据观点地产网12月20日报道，保利地产董事长宋广菊女士在当日股东大会明确提出，2018  年保利地产将保持行业前  五，未来  2~3  年重回行业前三。我们认为在当前行业集中度快速提升的背景下，公司仍提出“保五争三”的目标，彰显公司未来加速发展的信心。
        扩张积极，新增项目重点分布在二线  及三四线  城市
        2017  年  1-12  月，公司累计新增项目约  193  个，新增计容建面约  4004万平米；拿地面积/销售面积约为  1.79，扩张步伐积极。新增项目按城市层级主要分布在二线及三四线，按区域主要分布在中西部、长三角、珠三角等，“城市群区域布局”策略有效推进。
        奋发有为  ，领航先行
        十九大报告提出“推动国有资本做强做优做大，培育具有全球竞争力的世界一流企业”的伟大历史战略，在此背景下，公司作为地产央企龙头，红色基因浓重，毋庸置疑地承担了这一重大使命。从  2017  年的发展进程来看，公司在资源整合、创新融资、激励突破等方面奋发有为，在央企领航先行。
        ①资源整合外部破冰，内部突破：2017  年  2  月，公司完成对中航地产资产包过户；2017  年  11  月，公司股东大会审议通过了收购保利集团持有的保利香港  50%股权。公司通过内外部资源整合，既有效扩大区域布局、拓展土储资源，也利于解决同业竞争、提升经营效率。
        ②创新融资：2017  年  10月，发行总额不超过  50  亿元的国内首单央企租赁住房  REITs、首单储架发行  REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划获得上海证券交易所审议通过，开创了租赁住房资产证券化新篇章，对于加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应。
        ③跟投激励：2017  年  12  月，董事会审议通过了项目跟投议案，此次跟投激励方案在央企中具有显著创新与突破，既绑定公司与员工利益，也利于公司在当前房地产调控背景下稳健增长。
        央企龙头  、  蓄势待发  ，维持“  买入”  评级
        公司  2017年快速扩张，强激励、提效率，蓄势待发冲击“三年前三”目标，我们持续看好公司未来的发展，预计  2017/2018年  EPS为  1.32/1.7元，对应  PE为  12.6/9.7X，维持“买入”评级。
        风险
        若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期，或公司销售增长失速。