国盛证券-万科A-000002-7月销售和投资增速均放缓，拿地权益比84%达近年高点-210809

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事件：8月5日，公司发布2021年7月份销售及新增项目简报。

单月销售额同比连续三月为负，累计销售额增速放缓至7%。

7月公司实现销售面积307.1万方（同比-22.1%，下同），销售金额515.4亿元（-12.7%），销售均价16782.8元/平（+12%）。

1-7月公司实现销售面积2498.7万平方米（+1.1%）；实现销售金额4059.7亿元（+7%），实现销售均价16247.2元/平方米（+5.8%），根据克而瑞排行榜，公司全口径销售额位于行业第二位。

7月拿地力度降低，累计金额口径权益比提高至84%达近年高位。

公司7月新增14个项目，计容建面196.8万方（-60.2%），全口径金额149.3亿元（-52.6%）；1-7月累计新增计容建面1844万方（+34.9%），全口径金额1337.4亿元（+59.3%），占去年全年拿地金额的64.5%，随着行业销售下滑，融资环境趋紧，公司在拿地上愈加理性。

投资强度来看，7月全口径金额投销比为29%（-24.4pct），1-7月为32.9%（+10.8pct），权益口径为42.3%（+21pct）。

公司拿地权益比不断提升，到达近几年高点，7月拿地金额口径权益比为88.3%，面积口径为80.7%，1-7月金额口径为83.6%（+21.1pct），面积口径为77.4%（+12.5pct）。

楼面价同比提升，累计地价占售价比均维持在45%以内，7月楼面价7584.4元/平（+19.1%）；1-7月7252.9元/平（+18.1%），占当期销售44.6%（+4.7pct）。

7月拿地集中山东半岛/长江中游/京津冀二线城市，1-7月加大了在长三角城市的布局力度。

自6月以来公司拿地城市能级有明显提高，6、7月在二线城市拿地金额占当月比分别达到70%和65%，而在2-5月均为50%以内。

1-7月整体来看公司在二线和三线城市拿地金额占比分别为54.3%和45.7%，较2020年分别增长了4.1pct和5.4pct。

从城市群布局来看，公司7月拿地主要集中在山东半岛（金额占比27.8%）、长江中游（18.3%）和京津冀（12.9%），1-7月主要集中在长三角（36%）和粤港澳（12.8%）。

相较于去年全年，公司前7月加大了在长三角三线城市的投资力度，拿地金额占比20.5%，较去年增加8个百分点。

7月公告的拿地项目中，在福州、济南、天津、武汉四个集中供地城市有5宗地块，建面占比51.9%，地价占比59.8%。

投资建议：我们预测公司21/22/23年收入增速为14.8%/12.5%/10.7%，归母净利润为428.64/460.32/513.86亿元，增速分别为3.2%/7.4%/11.6%。

2021年动态PE为5.7x，维持“买入”评级。

风险提示：结算进度低于预期，毛利率不及预期，多元业务拓展不及预期。