西南证券-禹洲地产-1628.HK-收购资产包，核心城市储备增加-180118

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        投资要点
        事件：公司公告收购事项，禹洲地产全资子公司收购沿海绿色家园旗下全资子公司100%股份，获得北京、天津、武汉、佛山、沈阳共7  个优质项目全部/部分股权，交易对价38  亿元。
        收购资产包，核心城市储备增加。本次收购公司将获得核心城市大量优质资产，总货值超900  亿元，潜在权益货值接近400  亿元。资产包包含天津、北京、沈阳3  块优质土地，持有权益分别为30%、65%、100%，总建面分别为332、3.9、188  万方，权益货值约370  亿元；另包含武汉菱角湖、武汉赛洛城、沈阳沿海国际中心、佛山沿海馨庭4  个在售项目，持有权益分别为60%、100%、100%、100%，总建面分别为3.9、10.9、9、0.85  万方，权益可售货值约32亿元。此次收购完成后，公司总土地储备将由1200  万方提升至1500  万方，总货值提升400  亿元至2800  亿元，为后续销售目标完成提供坚实保障。
        销售增长强劲，全年目标兑现。2017  年全年公司实现合同销售金额403  亿元，同比增长74%，圆满完成公司年度销售目标400  亿元；合同销售面积238  万方，同比增长30%；销售均价16929  元/平，同比增长33%。2017  年销售金额60%贡献自长三角经济区，34%贡献自海西经济区，坚持区域深耕。
        土地储备丰富，拿地力度不减。截止目前，不包含本次收购项目公司总土地储备约1200  万方，平均土地成本约5900  元/平方米，其中长三角的土地储备占比超50%。公司的收并购团队已有22  年的实践经历，通过收并购其他小型地产公司来拿地的方式极大地降低了土地成本。2017  年公司新获取23  个项目，均位于上海、苏州、天津、南京等一二线核心城市，总地价约258  万方，总建面379  万方，平均楼面价约6800  元/平。
        严控净负债率，融资成本逐步降低：公司严格控制净负债率，近五年的净负债率均维持在80%以内，资本结构持续改善。同时，公司通过多元融资渠道，进一步降低融资成本。加权平均融资成本从2014  年以来一路走低，2017  年上半年降至历史最低点5.99%。
        盈利预测与投资建议：预计公司2017-2019  年EPS  分别为0.58、0.76  和1.02元，未来三年归母净利润复合增速超30%，对应当前股价PE  分别为8、6、4倍，我们给予公司2018  年8  倍估值（参考恒生地产平均估值），对应目标价为7.39  港元（汇率0.82，人民币6.08  元），维持“买入”评级。
        风险提示：调控政策不断加码、物业销售或不达预期等。