中泰证券-房地产行业2017年12月数据点评：供给改善致销售反弹，房业补货意愿仍旧强烈-180118

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        投资要点
        供给边际改善，主流城市销售继续反弹
        2017  年1-12  月全国商品房销售额133701  亿元，同比增长13.7%，增速环比扩大1  个百分点，其中12  月单月销售额同比增速为20.5%，增幅环比扩大7.1  个百分点，增速自10  月见底以来连续反弹，；1-12  月全国商品房销售面积169408  万平米，同比增长7.7%，增速环比收窄0.3  个百分点，其中12  月单月同比增速为6.1%，增幅环比扩大0.8  个百分点。
        12  月销售反弹主要得益于主流城市的供给改善，大会之后的预售证管控适度放松和年底房企规模诉求的催化，导致12  月主流城市迎来推盘小高峰，从我们跟踪的43  城重点城市数据来看，12  月成交同比增速为-17.8%，降幅较上月收窄3.5  个百分点，印证我们之前年底主流城市成交反弹的判断。
        展望2018  年，在流动性仍偏紧、利率上行的背景下，我们预计明年全国销售额为负增长，降幅在-1.5%左右，结构上可能呈现一线反弹（基数低叠加供给改善）、二线持平、三线回落（高基数和棚改货币化安置力度减弱）的格局。
        土地购置增速微降，企业补货意愿仍旧强烈
        2017  年1-12  月全国房企土地购置面积25508  万平，同比增长15.8%，增速环比降低了1.5  个百分点，其中12  月单月同比增速为12.4%，增幅环比收窄30.7  个百分点，主要由于供给减少（百城土地供给12  月同比下滑28%）。从百城数据来看，一线土地供应继续放量，前12  月宅地供应同比增长81.3%（扩大17.4  个百分点），溢价率环比扩大4.3  个百分点至9.2%；二、三线宅地供应有所回落（1-12  月宅地供应同比增速减少11、5  个百分点），溢价率环比分别减少5.8、12.2  个百分点。
        2015  年以来的去库存已取得显著成效，开发商库存降至历史低位（截至17  年三季报，A  股上市房企存货占资产比重为55%，处于历史较低水平），在低库存背景下，我们认为企业较高的拿地补货意愿仍将延续到明年上半年，考虑房企明年的资金状况，土地购置2018  年全年预计呈现前高后低的格局。
        新开工增速小幅下降，房企仍较谨慎
        2017  年1-12  月全国商品房新开工面积178654  万平，同比增长7.0%，增幅环比扩大0.1  个百分点，其中12  月单月同比增速8.6%，较上月收窄10.2  个百分点，表明在房企开工意愿仍较谨慎。
        同时，全国开发投资增速小幅回落，1-12  月全国房地产开发投资109799亿元，同比增长7.0%，增速较上月收窄0.5  个百分点，而12  月单月投资同比增速为2.4%，增幅较上月收窄2.2  个百分点。
        展望2018  年，我们预计投资增速分别为5%。
        到位资金小幅改善，利率继续上行
        2017  年1-12  月全国房企到位资金156053  亿元，同比增长8.2%，增幅较上月扩大0.5  个百分点，这主要得益于自筹资金、定金及预收款出现改善，二者1-12  月同比增速为3.5%、16.1%，增速较上月分别扩大0.8、1.1  个百分点。但需求端信贷依旧收紧，1-11  月个人按揭同比下降2.0%，降幅较上月扩大0.4  个百分点。利率方面，根据融360  数据，11  月全国首套房贷平均利率为5.38%，较上月上升0.02  个百分点。
        投资建议：自上而下看，我们认为当前政策已经出现边际放宽、2018  年行业波动性趋弱，低库存下行业系统性风险下降，过去压制板块估值的因素正逐步消失；自下而上来看，龙头短期业绩确定性较强，由于资源获取、融资等竞争优势强化，中长期集中度将进一步提升，叠加板块相对估值优势，龙头估值中枢或将逐渐抬升。我们仍看多地产龙头，推荐三条主线：1、价值龙头：保利地产、万科、绿地控股；2、成长标兵：新城控股、阳光城；3、租赁REITs  及国改标的：光大嘉宝、深振业等。
        风险提示事件：流动性加速收紧、三四线成交大幅回落致行业成交失速等。