平安证券-新城控股-601155-业绩靓丽，跨步前行-180124

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        投资要点
        事项：新城控股公布  2017  年业绩预告，预计  2017  年净利润  48.4  亿至  60.4亿，同比增长  60%至  100%；扣非后净利润  40.8  亿至  51  亿，同比增长  60%至100%，超出市场预期。
        平安观点：
        结算高增长叠加毛利率提升带动业绩超预期。公司预计  2017  年净利润48.4  亿至  60.4  亿，同比增长  60%至  100%；剔除吾悦广场竣工产生的公允价值变动收益后，扣非净利润  40.8  亿至  51  亿，同比增长  60%至  100%。
        业绩高增长主要因：1）期内结算面积及结算均价上升带动结算金额大幅增长；2）期内物业出租及管理费用收入  10.6  亿，同比增长  141%；3）期内主要结算长三角等  2015-2016  年销售的高毛利率项目，带动毛利率大幅提升。公司  2017  年前三季度毛利率达  37.4%，较  2016  年全年提升  9.51个百分点。考虑  2017  年销售均价达  1.36w/平米，而拿地成本仅  2732  元/平米，地价房价比仅  20%，毛利率有望维持高位。
        销售靓举，投资进取。公司  2017  年实现合同销售额  1264.7  亿，同比增长94.4%；销售面积  928.3  万平米，同比增长  61.4%，销售均价  13624  元/平，同比增长  20.4%。2017  年计划新开工  1890  万平，同比增长  122%，开工积极为  2018  年销售再上台阶奠定基础。期内公司通过招拍挂、收并购、棚改等多种方式积极拓展土地资源，全年新增建筑面积达  2800  万平米，同比增长  96.6%，为同期销售面积的  291%，权益占比超  85%；平均楼面地价  2732  元/平米，仅为同期销售均价的  20%，保障项目盈利能力。
        融资手段丰富，为规模扩张提供充足弹药。在政策调控、融资渠道受限的环境下，公司积极拓展融资渠道，期内获得中国银行间市场交易商协会中期票据、PPN各45亿元的注册；拟设立规模不超过20亿的购房尾款ABS，不断丰富融资渠道。2017  年  8  月  8  日，公司以  12  倍的超额认购完成了  2亿美元、5  年期高级美元债券的发行，并将票面利率锁定在了  5%，在境外资本市场实现了完美首秀。同时公司积极利用  H  股融资平台，近期公司控股母公司新城发展控股拟配股融资  15.6  亿港币用于公司发展，A+H  双平台融资优势凸显。
        盈利预测与投资建议：公司凭借优异的逆周期拿地能力，积极在核心一二线及强三线拓展土地，显著受益本轮楼市复苏，销售高增长及土地升值为业绩释放和盈利能力提升奠定基础。同时公司积极探索轻资产运营模式，加快商业地产项目现金流回收。考虑公司业绩结算及毛利率提升超预期，上调公司  2017-2019  年  EPS  预测至  2.44（+0.60）、3.43（+1.1）和  4.71（+1.41）元，当前股价对应PE  分别为  15.9  倍、11.3  倍和  8.2  倍，公司快周转模式带动业绩持续超预期，拿地开工积极支持后续高成长，上调评级由“推荐”至“强烈推荐”。
        风险提示：布局城市房价波动风险、业绩不及预期。