民生证券-首开股份-600376-调研简报：受益北京棚改，股东增持、高分红凸显投资价值-180125

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        一、事件概述
        近期我们对上市公司进行了调研，与公司管理层就经营情况和未来发展进行了深入沟通。
        二、分析与判断
        销售额稳步增长，结算均价继续升高
        根据克尔瑞数据，首开股份2017  年实现销售金额679.1  亿，同比增长3.8%，实现销售面积288.3  万平米，同比下降5.7%。公司受2017  年北京调控政策影响较大，但仍在销售面积出现一定下降的情况下实现了销售金额的稳步增长，主要得益于公司项目销售均价的提高。
        深耕北京坐享优质资源，开拓南方土地储备充足
        首开股份实际控制人为北京国资委。公司深耕北京20  余年，在北京具有丰富的开发经验和资源优势。首开股份在北京拥有众多优质的土地储备，目前京内在建项目50  个，总可售面积约737  万方，其中可结算面积565  万方，保障性住房122  万方，项目是稀缺性较强。我们认为，北京调控政策继续收紧空间不大，公司未来的销售状况会逐渐改善。
        除北京外，首开股份也积极开拓南方区域。公司从2010  年起进入苏州、杭州、福州、厦门四个城市，以四个城市为节点进行南方市场的深耕。根据公告，目前公司在南方地区在建项目共43  个，总可售面积约1186  万方。未来首开股份将继续通过棚改、收购、并购、土地整理等多元化渠道获取土地。丰厚的土地储备，为公司未来的业绩的提升奠定了坚实基础。
        棚改项目凸显国企优势
        首开股份目前在北京的棚改项目共有12  个，合计面积超过1000  公顷。公司在北京的棚改项目有两点优势：首先是项目获取层面，北京市鼓励国有企业参与棚户区改造和安置房建设。而首开股份作为北京市属国企中规模最大的开发商，参与北京棚改享有得天独厚的优势。其次是项目开发层面，棚改项目收益比一般二级开发项目高。一方面棚改项目除享受政府补贴之外，还有国开行和农行的贷款利率优惠，开发过程中的资金成本较低，另一方面棚改项目往往位于老城区核心地带，地理位置优越，未来项目销售整体溢价率较高。从中央政策的方向上看，2017  年底召开的住建部工作会议，将2018  年棚改计划从500万套提高到580  万套，显示出政府对于棚改工作的重视。我们认为，首开股份未来将继续发挥自身优势，充分受益于北京地区棚户区改造工作的推进。
        大股东增持和承诺高分红，构筑股价安全边际
        公司控股股东首开集团2016年6-12月累计增持公司股票880万股，并计划于2017年2月起12个月内继续增持400-1000万股，截至目前已完成200万股，彰显了大股东对于公司未来业绩的信心。首开股份承诺16-17年分红均不低于0.6元/股，以当前股价计算股息率约为5.5%。
        此外，公司股东安邦保险、君康人寿各派驻一名董事进驻公司，由财务投资者升级为战略投资者，也显示了险资对于公司长期发展的信心。综上所述，公司股价具有较高的安全边际。
        三、盈利预测与投资建议
        首开股份作为北京国资体系下规模最大的房地产企业，深耕北京多年，拥有丰富的开发经验和资源优势，其持有的大量京内优质土储构成了公司的核心价值。考虑到北京的调控政策继续收紧空间不大，叠加公司对于南方区域的开拓已经初见成效，我们认为首开股份有望迎来业绩上升拐点。而大股东的增持和高分红的承诺也为公司股价构筑了一定的安全边际。预计公司17-19年EPS分别为0.88、1.06和1.24元，对应PE12.6、10.5和8.9倍，给予公司强烈推荐评级。
        四、风险提示：
        房地产市场政策变动，地产销售不及预期，棚改推进不及预期。