中泰证券-时代邻里-9928.HK-低估值高成长的美好生活服务商-210809

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核心观点：市场普遍认为作为2019年才从时代中国集团中分拆出来的公司，时代邻里对时代中国的依赖性较大。

但我们认为，公司的独立性和业务多样性正在不断增强。

一方面，公司的核心业务物业管理服务业务中从第三方获取的项目已经过半；另一方面公司社区增值服务和其他专业服务中细分内容日益多元，且更具消费属性。

公司介绍：行业领先的现代服务创造者时代邻里控股有限公司创立于1998年，2019年12月19日于香港联交所挂牌上市。

作为行业领先且快速发展的现代服务创造者，公司坚定地践行“让更多人享受美好生活”的企业使命，以自身资源优势不断孵化整合更多业态。

背景介绍：依托时代中国，成渝地区快速扩张时代邻里起初为时代中国旗下物业管理业务平台，2019年分拆，两公司的实控人相同。

时代中国的物业开发项目持续深耕于粤港澳大湾区的核心城市。

依托于时代中国，公司在管项目也主要分布于大湾区，并不断向全国尤其是成渝地区扩张。

2020年公司大湾区项目占比66.1%，较2019年下降了18个百分点；此外，非住宅业态在管面积占比不断提升，2020年达占比67.6%，体现出公司业务对时代中国的依赖性下降。

业务拆分：物业管理为主，各业务占比稳定在时代邻里的四大主营业务中，物业管理服务的占比最高，维持在60%左右，是公司的主要收入来源；从管理业态上看，非住宅物业成为主要业态，在管面积和收入均超过住宅；从项目来源看，第三方项目超过时代中国提供的项目。

非业主增值服务的占比维持在25%左右，社区增值服务占比约10%，专业服务收入占比5%左右。

财务分析：利润高速增长，盈利能力较强公司营收和利润均高速增长，2020年实现营业收入17.6亿元，同比增长63%；扣非后归母净利润2.2亿元，同比增长139%。

整体毛利率逐年提升。

2016年到2020年，公司毛利率由23.2%提高至30.20%。

毛利率提升的主要原因为物业管理服务规模的增长、营运流程的改进和智能科技的应用。

盈利预测、估值及投资评级根据上述假设，我们预计，公司2021年至2023年，分别实现营业收入28.67亿、42.73亿、65.27亿，同比增长63.04%、49.04%及52.75%，实现归属母公司利润4.14亿、6.21亿及9.05亿，同比增长78.0%、50.0%及45.8%；摊薄后每股收益0.42、0.63及0.92，对应PE为10.0倍、6.7倍及4.6倍。

与同行业港股上市的可比公司相比，公司当前股价对应的2021年10.0倍的估值处于较低水平，叠加公司较高的净利润增长率，当前估值具备一定优势。

首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示：第三方项目拓展不及预期、关联方项目供给不及预期、业务区域集中度过高、报告信息滞后或更新不及时。