国海证券-物业管理行业专题报告二：行业加速成长，龙头示范先行-180129

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        投资要点：
        物业管理行业整体处于稳健向上的发展周期，即将进入2-3  年的加速发展期。存量房时代，居住消费升级和资产保值增值需求带来广阔的行业空间，2015  年后商品房销售增长态势良好，结合物业公司储备面积转化周期特征看，仅一手房增量所带来的物业管理费收入增速未来2-3  年将明显提升，若考虑二手项目和价格提升等因素，预计行业整体收入将进入加速成长期。百强物业过去十年间平均营收CAGR  高达24%，其领先优势在业务先发、管理水平先进及规模经济下将更加明显，随着行业市场格局进入加速集中期，预计未来2-3  年百强物业收入增速提升更为明显。
        商业模式升级，2018  年转型效果将集中开始显现，龙头企业示范效应明显。管理面积较大、市场化和业务创新走在行业前列的龙头物业管理公司，过去几年中在增值服务业务上积极布局，预计在2018年将集中开始体现。其紧跟业主生活需求，依靠自身业务创新、借力集团产业资源以及利用互联网技术搭建社区服务平台等方式丰富园区产品和服务体系，龙头企业示范效应将带动行业同质化竞争和低效运营的弊端逐渐发生整体性好转。
        物业管理服务具备刚需+长周期的消费特征，物业管理可成为良好的抗周期资产，行业中高成长、低估值公司股票投资价值凸显。To  C端的物业管理和社区服务，受上游房地产周期波动影响很小。当前优质港股龙头公司呈高成长、低估值状态，三家港股上市的物业管理龙头绿城服务、中海物业、彩生活2013-2016净利润复合增长率分别为55%、44%、62%  ，再考虑社区资源价值和未来增值业务空间，结合当前估值水平看，龙头物管企业的投资价值凸显。
        行业投资策略及重点推荐个股：物业管理行业当前仍处于企业加速扩张和市场集中度提升期，看好项目资源丰富、品牌优势明显、外拓项目能力强的优质龙头，其业务高增长态势下市场份额不断提升，领先优势将愈加明显。尤其看好当前在管面积、覆盖用户数量较大，基于现有客户基础提前进行新业务布局的物管企业，如绿城服务、中海物业、彩生活、保利物业，以及背靠多元化业务集团背景、集团产业资源和物管社区资源可有效协同对接的公司，如绿城服务、中海物业、保利物业。另外，  建议重点关注A  股物业管理第一股南都物业，稀缺属性可能将带给其估值溢价。
        风险提示：1）房地产政策风险；2）劳动力成本上涨风险；3）推荐公司业绩不达预期风险；4）企业并购失败风险；5）相关标的未能入选或被剔除港股通标的风险；6）股票市场波动风险；7）流动性风险。