东方证券-金融街-000402-2017年年度业绩预告：业绩略低于预期，稀缺自持物业价值渐显-180131

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        核心观点
        归母净利润同比预增1-10%。公司晚间公布2017  年年度业绩预告，其2017年归母净利润预计为28.3  亿元-30.8  亿元，同比增长1-10%，业绩增速略低于预期。
        销售略有放缓，可结算资源仍较充沛。根据克而瑞统计数据，公司2017  年的房地产销售金额为261  亿元，同比减少5%，主要是由于公司的项目集中布局在一、二线城市，这些城市严格的限价政策对公司相关项目的销售和周转造成了影响。但由于公司2016  年销售金额大幅提升84%至276  亿元，因此对应2018年的可结算资源仍非常充沛，能够保障2018年业绩的稳定增长。
        稀缺自持物业租金收入为公司提供稳定现金流。截止到2016  年底，公司持有各类物业共计97.1  万平米，公司自持的出租物业集中于北京西城区、上海虹口区和天津和平区等一二线城市的核心地段。公告中公司提到“优化自持物业结构、深化自持精细管理，自持业务收入和盈利能力持续提升”是造成公司2017  年业绩增长的原因之一。目前公司核心自持物业北京金融街办公楼的空置率仅为1%左右，远低于北京甲级写字楼10.2%的平均空置率。同时，2016  年金融街区域的写字楼租金平均涨幅为8%。优秀的管控运营存量物业的能力确保低空置率，物业的稀缺性带来稳定的租金增长，共同构成自持物业业务业绩的持续稳定增长。
        财务预测与投资建议
        维持增持评级，目标价略下调至12.98  元（原目标价为13.31  元）。受公司项目结算周期的影响，我们将公司2017-2019  年每股收益分别调整为1.03/1.18/1.37  元（原为1.07/1.21/1.41  元）。我们采用历史PE  估值法进行估值，公司自2010  年至今的历史平均PE  为11X，给予公司2018  年11X的PE  估值，对应目标价12.98  元，维持增持评级。
        风险提示
        一二线城市房地产政策调控力度及持续时间超预期。物业出租率不及预期。
        城市及土地储备的拓展不及预期。公允价值变动损益不及预测值。