民生证券-荣盛发展-002146-业绩快报点评：业绩保持高增长，产业园区快速扩张-180201

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        一、事件概述
        荣盛地产发布2017  年业绩快报，预计2017  年全年实现营业收入382.76  亿元，同比增长24.99%；预计实现归属于上市公司股东的净利润为57.68  亿元，同比增长39.06%。本期业绩预增的主要原因为：（1）随着公司地产业务经营规模的扩大、可结算项目增加，各地区实现收入同比增长较多；（2）公司产业园等非房地产业务利润实现较大幅度增长。
        二、分析与判断
        销售额保持高增速高质量，2018  冲击千亿目标
        根据克而瑞《2017  年度中国房地产企业销售TOP200》排行榜发布数据，荣盛发展2017  年销售流量金额730.2  亿元，在2017  环北京区域实施强力调控政策的背景下仍然实现49.3%的同比增长，继续保持高增速；销售权益金额692.8  亿元，平均权益比例达94.9%；公司过去几年中权益销售比例一直保持较高水平，主要是由于荣盛发展在其所投资开发的城市中基本属于领军企业，拿地和资金压力都不大，因此合作开发项目不多。展望未来，一方面随着公司布局区域的增多以及对于销售规模的冲击，合作项目有望逐渐增多，另一方面环京区域调控政策继续收紧的可能性较小，且存在边际放松的可能性，公司销售额存在较大上升空间，2018  年有望突破千亿。
        发力都市圈提高布局城市层级，低成本拿地保持积极扩张态势
        从2013  年开始，荣盛发展开始积极改变之前主要布局三四线城市的战略，扩张方式转变为以二线城市为主，扩散到三线城市，着重布局京津冀、长三角、珠三角三大主要的城市群，开拓北上广深周边的卫星城市，如南京、廊坊、青岛等。荣盛发展2017  年继续保持了积极扩张的态势，且拿地成本仍保持低位，根据我们测算，公司全年新增规划计容建面约1496  万平，土地款约280  亿元，平均楼面地价仅约1871  元/平米。
        产业园区快速扩张，进一步增强公司资源获取能力
        荣盛发展近年来产业园区扩张较快，公司通过“以产兴城、以城带产、产城共建、城乡一体，共同发展”的先进理念，在建设运营香河、永清产业园区的基础上，通过与政府签约的方式，已在张家口蔚县、唐山、淮北、宜昌等地拓展多个园区，环京区域、黄淮海区域布局初步形成。根据公司半年报，上半年产业园区业务共完成回款24  亿元，完成计划的79%，预计全年可达近40  亿元；成功实现土地供应572亩，完成计划的49%。目前公司的战略是快速推进现有园区的开发，做出一两个具有代表性的标杆项目，为公司创造新的业绩增长点的同时，也可以增强公司的资源获取能力。
        三、盈利预测与投资建议
        荣盛发展近年来销售额持续保持高权益比高增速，积极拿地保持扩张态势，新增土地储备的成本优势明显，可售货值充裕。公司产业园区快速发展，进一步增强了公司的资源获取能力，未来业绩可期。我们预计公司2017-2019年EPS分别为1.33元、1.63元和1.97元，对应PE分别为9.6、7.8和6.4X，给予"强烈推荐"评级。
        四、风险提示：
        房地产调控政策收紧，销售增速放缓，产业园区发展不及预期。