天风证券-荣盛发展-002146-业绩超预期，低成本拿地保障利润空间-180206

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        事件：公司发布业绩快报，2017  年实现营业收入  382.8  亿元，同比增长25.0%；实现归属上市公司股东净利润  57.7  亿元，同比增长  39.1%；每股收益  1.33  元，同比增长  40.0%。
        业绩超预期，房地产和产业园区业务增长迅猛
        此前，公司三季报披露预计  2017  年归属于上市公司股东的净利润较上年同期增长  20%～40%，此次公司披露归母净利润增长  39.1%，接近三季报预计范围上限，超出市场预期。公司业绩大幅增长主要原因为公司房地产业务加大结算力度，同时公司产业园等非房地产业务利润实现较大幅度增长。
        销售高增长，低成本拿地保障利润空间
        2017  年，公司抓住重点布局区域特别是部分三四线城市房地产市场回暖的机遇，加大推盘和去化力度，廊坊、石家庄、南京、重庆、聊城、蚌埠等重点布局区域销售势头强劲。根据克而瑞的统计，公司整体  2017  年销售额约  730  亿，同比增长约  43%；销售面积  690  万方，同比增长约  15%；销售均价  10575  元，同比增长约  24%；公司土地储备充足，我们预计  2018年销售有望达到  1000  亿。
        截至  2017  年  6  月末，公司土地储备规划建筑面积  2849  万方。从区域分布上看，京津冀区域（河北、天津）占比  31.6%，华东区域（江苏、安徽、浙江）占比  22.6%，沈阳占比  14.7%，山东占比  11.2%，重庆占比  8%，其他区域合计占比  11.9%。从城市能级来看，以二三线城市为主。
        公司拿地成本较低，2017  年新增土地储备  1270  万方，楼面均价约  2200元，拿地楼面价占销售均价的比例不到  21%，利润率优势明显。充足的土地储备和较低的土地成本将给公司提供充分的利润空间，2017  年公司归母净利润率为  15.07%，较  16  年提高  1.52  个百分点。
        推出跟投加强激励机制，项目利润率和品质与员工个人利益挂钩
        2017  年  12  月  4  日，公司股东大会审议通过了《公司“创享计划”实施办法（试行）》，即“跟投制度”，公司新取得的所有城市地产项目均需通过跟投的方式进行。公司在跟投制度中引入“项目利润率”弹性系数  k1；同时城市公司跟投人的利润分配引入“品质”弹性系数  k2。跟投制度的推出将会极大程度上将员工个人利益与项目经营效益、项目品质直接挂钩，实现收益共享、风险共担。
        多元化融资齐头并进，融资成本仅小幅上涨
        2017  年公司共计融资规模  440  亿元，完成融资计划。其中六成为银行开发贷款，另外四成包含发行公司债券、购房尾款资产证券化、物业收入资产证券化、中期票据、股东借款资等，也有少量的信托产品。2017  年公司总体融资成本  6.5%，相比  2016  年仅有小幅上涨。
        投资建议:公司土地储备充足，拿地成本占销售均价比例不到  21%，利润率优势明显。我们预计公司销售将维持高速增长态势，2018  年销售额有望突破  1000  亿。我们预计公司  2017-19  年净利润为  57.7  亿，82.7  亿，110.1亿，EPS  为  1.33、1.90  和  2.53  元，对应  PE  为  10.2X、7.1X、5.4X，维持“买入”评级，6  个月目标价  19.00  元。
        风险提示：销售不及预期，房地产调控政策超预期