东方证券-华夏幸福-600340-系列深度报告二：华夏大时代，幸福新阶段-180207

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        核心观点
        公司发展进入新阶段，全国布局推进将使公司成为城市群大发展的第一受益股。公司至今共经历了“大北京阶段”（2009-12  年）、“京津冀阶段”（2013-16年）及“全国布局阶段”（2017  年至今）三大阶段，其中前两阶段踏准城镇化城市群发展及三四线城市去库存等红利。发展阶段的跨越为公司带来销售和业绩增速的提升，进入京津冀阶段后的  2013  年销售金额及业绩增速分别达到  77%和  52%。公司  2017  年起进入全国布局阶段，销售和业绩增速有望进一步提升。
        异地扩张成果卓著，已扎根长三角区域。公司京津冀、长三角和中部城市群区域的正式签约口径的产业新城（小镇）数量分别为  19  个、20  个和  15  个，异地新城在数量上扩张迅速，质量上仍需深耕。长三角区域经过4  年多的运营已经形成环南京、环杭州、环合肥三大城市群的布局，2017  年上半年公司新增的签约企业数中，长三角区域占比已达  31%；2017  年全年长三角区域的销售面积占比已达  23%（2016  年为  6%）。
        长三角房地产市场规模远大于京津冀，长三角销售放量将成新的业绩增长极。从当前情况看，剔除核心城市后长三角和京津冀的市场规模分别为  9983亿和  4487  亿，长三角规模两倍于京津冀。我们预测，未来长三角市场规模仍将两倍于京津冀。公司在长三角的市占率仅  3%，较京津冀近  20%的市占率提升空间巨大，是否进一步加大拿地力度是决定区域销售能否放量的核心因素，长三角区域销售放量将带动其成为公司新的业绩增长极。
        财务预测与投资建议
        维持买入评级，上调目标价至  49.56  元（原目标价  49.01  元）。由于公司异地复制进度加快且产业园区结算收入高速增长，我们上调公司  2017-2019  年每股收益分别至  2.93/4.13/5.61  元（原为  2.85/3.77/4.85  元）。运用可比公司估值法，我们给予公司  2018  年  12X  的  PE  估值，对应目标价为  49.56  元。
        风险提示  
        京津冀地区调控政策超预期。园区新增落地投资额增长不及预期。
        框架合作协议或合作备忘录落地不及预期。非京津冀区域拿地不及预期。