中信证券-房地产行业重大事项点评：建立和房住不炒匹配的土地供应机制-210811

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天津延长部分土地的出让时间，深圳中止了部分集中出让土地的挂牌，第二次集中供地具体规则面临调整。

我们认为，在第一次集中供地，部分城市土地成交溢价率偏高，竞争过于激烈的背景下，对地方土地供给机制的调整是大势所趋。

稳地价并不是一句空话，土地成交溢价率结构性偏高不符合政策要求。

中央政治局会议表示，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。

新房限价和二手指导价政策，已经有效稳定了各地的二手房市场。

但2021年初以来的土地市场，存在溢价率结构性偏高，土地市场竞争结构性过热等问题。

具体来说，此前部分集中供应土地的城市成交溢价率缺乏约束，土地市场竞争缺乏必要的门槛，尤其是土地成交达到限价之后转而竞自持面积，其实质就是在推高商品房部分的地价，并不符合稳地价的政策精神。

以北京、上海等城市在第一次集中供应过程中规则设定更佳，常常以摇号，一次性报价，竞建造品质（而不是实质推高地价）方式决定土地归属，我们预计可能是未来土地市场发展方向。

稳地价和稳房价落位，开发企业盈利能力归零担心化解。

政策并不否定商品化的住房供给，但过去地价不断上涨，房价不能上涨的局面，确实令市场担心企业盈利能力下降无底部。

我们认为，优秀房地产企业的盈利能力会回归社会平均水平，高资金成本和高建安成本的地产企业盈利能力会下降到较低水平。

但我们认为，行业的盈利能力不会归零，商品化住宅供给仍会长期持续。

避免房屋质量不断恶化，有利于具备资金实力和品质的企业发展。

限价和竞地价，从制度上影响了商品房营建的品质。

企业越来越希望以尽可能快的时间，尽可能低的成本建造完毕，投放市场。

北京在2021年第一次集中供地时推出高标准设计方案，并就8宗土地设计方案向社会公告。

相关设计方案主要关注绿色建筑，能耗指标，健康指标，宜居技术（外墙保温，防水的长时间承诺保修），减震技术等，并依靠建筑质量的提升（而不是拼价格）拿地。

这些做法将避免房屋质量不断恶化，有利于具备资金实力和品质的企业发展。

风险提示：部分企业销售去化速度下降的风险；部分企业债券市场再融资困难的风险。

构建新时代的房地产供给体系，推动行业预期走向稳定。

我们认为，现阶段资金成本低、开发能力强的企业在行业竞争中占据显著优势。

行业信用重构正在稳步展开，我们看好低估值的地产蓝筹，推荐保利地产，金地集团，万科A(万科企业)，龙湖集团，华润置地，碧桂园，新城控股，世茂集团，旭辉控股集团，阳光城，金科股份，招商蛇口等。